Как не платить налог с продажи квартиры: как избежать налога при продаже квартиры, как уменьшить налог при продаже квартиры

Сроки владения недвижимостью для продажи без НДФЛ

Сначала — о том, через какое время можно произвести продажу жилья, чтобы уйти от выплаты 13 %.

Законодательство по продаже жилой недвижимости до конца 2015 года основывалось на норме п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Там было сказано, что от налога освобождаются граждане, у которых квартира в собственности больше трех лет.

Но затем были приняты поправки Федеральным законом от 29.11.2014 № 382- ФЗ.

Согласно этим поправкам, не платя НДФЛ, могут продать недвижимость лица, владеющие квартирой не менее 5 лет.

Трехлетний льготный срок сохраняется только в следующих случаях:

  • недвижимость стала собственностью в в процессе приватизации социального имущества;
  • квартиру собственник не купил, а получил в наследство, или на него оформили дарственный документ;
  • получена в собственное имущество по рентному договору с пожизненным содержанием.

При этом, если квартира была приобретена в собственность до 2016 года срок для безналоговой продажи остается прежним – больше трех лет.

Внимание. Данный срок не всегда исчисляется с момента регистрации права собственности в Госреестре.

Если право подтверждается договором купли-продажи, то срок исчисляется с даты, указанной в договоре. В случае с наследованием – по дате открытия наследства, вне зависимости от даты фактического вступления в наследство.

Если гражданин покупал недвижимость по долям, то дата собственности считается с момента приобретения первой доли, даже если вторую долю приобрели за месяц до продажи.

Налог на данный вид дохода составляет 13%.

При определенных условиях доходы физического лица-резидента РФ от продажи недвижимости могут быть освобождены от обложения НДФЛ или уменьшены на величину имущественного налогового вычета либо на сумму фактически произведенных расходов по приобретению данной недвижимости. 

Льготных категорий граждан, которые были бы в принципе освобождены от уплаты данного налога при продаже недвижимости, в НК РФ нет.

НК РФ установлено, что доходы от продажи квартиры или иного объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Как не платить налог с продажи квартиры: как избежать налога при продаже квартиры, как уменьшить налог при продаже квартиры

Указанная норма не распространяется на недвижимость, которая непосредственно использовалась в предпринимательской деятельности.

До принятия Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (Закон № 382-ФЗ) доходы физического лица-налогового резидента РФ от продажи недвижимости не облагались НДФЛ, если срок нахождения объекта в собственности составлял 3 года и более. При этом было неважно, на основании каких документов и каким образом данный объект недвижимости приобретен.

С вступлением в силу 01.01.2016 принятых Законом № 382-ФЗ изменений минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности в отношении которого возникло после 01.01.2016, увеличился и составляет 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Подробнее

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества может быть уменьшен законом субъекта РФ вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества (п. 6 ст. 217.1 НК РФ)

Однако и сегодня для освобождения от НДФЛ срок владения может составлять не 5 лет, а 3 года. Применение указанного срока возможно, если право собственности на объект недвижимости приобретено:

  • в порядке наследования или по договору дарения от лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ;
  • в результате приватизации;
  • в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (ненедвижимости) – минимальный срок владения остался прежним – 3 года (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).!

Если физическое лицо по итогам календарного года утратит статус налогового резидента РФ, его доход от продажи в этом периоде квартиры или иной недвижимости, находящейся в РФ, будет облагаться НДФЛ независимо от срока нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика.

До 1 января 2016 года налогооблагаемый доход определялся исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

При этом кадастровая стоимость объекта никак не влияла на налог при его продаже. В связи с чем недобросовестные продавцы пытались уйти от налогового бремени и указывали в договорах заниженную стоимость объекта недвижимости.

Чтобы прекратить эту практику, с 1 января 2016 года в НК РФ предусмотрена зависимость НДФЛ от кадастровой стоимости недвижимости.

Как не платить налог с продажи квартиры: как избежать налога при продаже квартиры, как уменьшить налог при продаже квартиры

Теперь налог рассчитывается по-разному в зависимости от года приобретения объекта недвижимости в собственность:

  • если недвижимость приобретена до 2016 года, то действуют старые правила и налог на доходы исчисляется из суммы, указанной в договоре купли-продажи;
  • если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, то учитывается кадастровая стоимость.

Если указанная в договоре цена ниже, чем 70% кадастровой стоимости данного объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на него, то налог с продажи недвижимости будет исчисляться исходя из его кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217. 1 НК РФ).

Если указанная в договоре цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог с продажи недвижимости будет исчисляться исходя из цены договора. 

Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.

В случае, если кадастровая стоимость отчуждаемого объекта недвижимого имущества, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, указанные положения не применяются (абз. 2 п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Законом предусмотрены случаи, когда продавец недвижимого имущества, доход которого подлежит налогообложению, может по выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на:

  • сумму имущественного налогового вычета

или

  • сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данного имущества (пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

В определенных случаях уменьшение суммы доходов на сумму подтвержденных документально расходов на приобретение этого имущества может быть выгоднее, чем применение имущественного налогового вычета.

Имущественный налоговый вычет — это сумма, которая уменьшает величину облагаемого НДФЛ дохода.

Как не платить налог с продажи квартиры: как избежать налога при продаже квартиры, как уменьшить налог при продаже квартиры

Размер имущественного налогового вычета при продаже недвижимости установлен пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и составляет:

  • 1 000 000 рублей — при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе;
  • 250 000 рублей — при продаже иного недвижимого имущества (например, нежилых помещений, гаражей и др. недвижимого имущества, не указанного в предыдущем перечне).
Предлагаем ознакомиться  Нужно ли подавать декларацию при продаже автомобиля и в какой срок

Подробнее

Например, Иванов И.И.- резидент РФ в 2018 году продал за 4 000 000 руб. квартиру, приобретенную им по договору купли-продажи в 2016 г., по цене 3 500 000 руб.

Т.к. квартира находилась в собственности Иванова И.И. менее 5-ти лет (минимального предельного срока владения, применяемого в данном случае), в отношении дохода, полученного от продажи данной квартиры, Иванов И.И. обязан уплатить налог на доход от продажи квартиры по ставке 13% и предоставить в налоговую инспекцию налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2018 г.

При применении в декларации о доходах имущественного налогового вычета облагаемый доход Иванова И.И. составит 3 млн. рублей, а расчет НДФЛ будет осуществлен следующим образом:

  • НДФЛ= (4 000 000 руб.-1 000 000 руб.) *13% = 390 000 руб.

В случае, когда полученные от продажи имущества доходы не превышают указанные суммы (1 000 000 руб. или 250 000 руб.), обязанность по уплате налога не возникает, но сохраняется обязанность по представлению декларации с указанием в ней доходов с продажи квартиры или иного недвижимого имущества.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Если по одному договору купли-продажи продано имущество, находившееся в долевой или совместной собственности менее минимального предельного срока владения, имущественный налоговый вычет (1 000 000 руб. либо 250 000 руб.) распределяется между совладельцами этого имущества:

  • пропорционально их доле (в случае с долевой собственностью);
  • по договоренности между ними (в случае с совместной собственностью) (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).
    • Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в установленном размере (1 000 000 руб. либо 250 000 руб.).


      Если налогоплательщиком за 1 год было продано несколько объектов имущества, указанные имущественные налоговые вычеты применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

      4.2. Уменьшение суммы доходов на сумму расходов

      Вместо получения имущественного налогового вычета при продаже недвижимости налогооблагаемый доход по выбору налогоплательщика может быть уменьшен на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).    

      Подробнее

      Рассмотрим вышеприведенный пример, но применим при расчете налогооблагаемого дохода не имущественный налоговый вычет, а уменьшение суммы доходов на сумму расходов.

      При этом расчет НДФЛ будет осуществлен следующим образом:

      • НДФЛ= (4 000 000 руб.-3 500 000 руб.) *13% = 65 000 руб.

      4.3. Применение вычетов по объектам недвижимости, приобретенным после 01.01.2016

      По объектам недвижимости, приобретенным после 1 января 2016 года, налоговым законодательством также предусмотрено применение по выбору налогоплательщика имущественного налогового вычета либо уменьшения суммы доходов на сумму расходов возможно.

      Однако, как уже было рассмотрено выше, налогооблагаемая база для таких объектов определяется исходя из кадастровой стоимости проданного имущества (в случае, если цена в договоре ниже установленной кадастровой стоимости умноженной на применяемый понижающий коэффициент.)

      Подробнее

      Например:

      В 2017 г. Иванов И.И. продал квартиру по договору купли-продажи за 4 600 000,00 руб.

      Квартира приобретена в январе 2016 г. за 4 700 000 руб.

      Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 по данным Росреестра — 8 090 452,8 руб.

      В данном случае налогооблагаемый доход при продаже квартиры определяется исходя не из цены, указанной в договоре купли-продажи (4 600 000 руб.), а из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7, т.е. (8 090 452,8 руб. * 0,7), и составляет 5663316,96 руб.

      При этом полученный налогооблагаемый доход может быть уменьшен по выбору налогоплательщика на сумму расходов на покупку данной квартиры (4 700 000 руб.).

      Следовательно, расчет подлежащего уплате НДФЛ производится по следующей формуле:

      • НДФЛ =(8 090 452,8 руб. * 0,7 -4 700 000) * 13 % = 125 231,2 руб.

      5. Какие документы необходимо предоставить в налоговую инспекцию при продаже физическим лицом объекта недвижимости?

      Для того чтобы отчитаться в налоговую инспекцию о полученном доходе от продажи объекта недвижимости физическим лицам необходимо подать в налоговые органы налоговую декларацию.

      Налоговая декларация – это документ, по которому физические лица отчитываются о сумме полученных ими доходов, а также могут воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости или уменьшения суммы полученных доходов.

      С 01.01.2019 Форма налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (
      форма 3-НДФЛ), порядка ее заполнения, а также формата представления налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц в электронной форме утверждена
      Приказом ФНС России от 03.10.2018 № ММВ-7-11/569@.

      Этим же приказом установлены требования к порядку заполнения налоговой декларации.

      Декларация о доходах с указанием в них сведений о доходах с продажи квартиры или иной недвижимости заполняется либо «от руки», либо в электронном виде.

      Для заполнения декларации в электронном виде можно использовать, например, программой («Декларация», «Налогоплательщик ЮЛ»), которая самостоятельно сформирует декларацию на бланках необходимой формы либо можно воспользоваться сервисом «Личный кабинет налогоплательщика» на
      сайте ФНС России.

      Декларация по НДФЛ подаётся в налоговый орган по месту жительства (месту пребывания) физического лица не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен соответствующий доход. (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ).

      Если 30 апреля приходится на выходной или нерабочий праздничный день, то декларация должна быть представлена не позднее ближайшего рабочего дня (например, в 2018 году окончательный срок «декларационной компании» о доходах, полученных в 2017 году, был перенесен на 3 мая 2018).


      Если срок владения объектом недвижимости составляет более 5 лет (либо более 3-х лет для объектов, приобретенных до 01.01.2016, или приобретенных по основаниям, являющихся исключением из установленного 5-ти летнего срока владения) предоставлять налоговую декларацию в налоговые органы в случае продажи такой недвижимости не требуется (Письмо ФНС России от 06.04.2012 N ЕД-3-3/1166@)).

      Сумма налога, подлежащая уплате в соответствии с налоговой декларацией, уплачивается в срок не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (п. 6 ст. 227 НК РФ).

      По общему правилу уплата налога производится физическими лицами самостоятельно.

      Для оплаты суммы налога на сайте ФНС можно воспользоваться сервисом
      «Уплата налогов физических лиц».

      Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

      • заполнить налоговую декларацию по окончании года по установленной форме.
      • представить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.

      Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, дополнительно необходимо представить:

      • копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.).


      Имущественный вычет (в т.ч. вычет в сумме расходов), связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять столько раз, сколько раз Вы будете реализовывать имущество, но не чаще 1 раза в год.

      Вам также может быть интересно:

      Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

      Нотариальное удостоверение сделки: когда обязательно обращаться к нотариусу?

      Что нужно знать о налоге на имущество физических лиц?

Если квартира стоит миллион или нет документов о расходах на покупку

Налоговая декларация – это документ, по которому физические лица отчитываются о сумме полученных ими доходов, а также могут воспользоваться правом на получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимости или уменьшения суммы полученных доходов.

Этим же приказом установлены требования к порядку заполнения налоговой декларации.

Предлагаем ознакомиться  Мультикарта Привилегия ВТБ Ваше право на большее

Декларация о доходах с указанием в них сведений о доходах с продажи квартиры или иной недвижимости заполняется либо «от руки», либо в электронном виде.

Декларация по НДФЛ подаётся в налоговый орган по месту жительства (месту пребывания) физического лица не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен соответствующий доход. (абз. 2 п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если 30 апреля приходится на выходной или нерабочий праздничный день, то декларация должна быть представлена не позднее ближайшего рабочего дня (например, в 2018 году окончательный срок «декларационной компании» о доходах, полученных в 2017 году, был перенесен на 3 мая 2018).


Если срок владения объектом недвижимости составляет более 5 лет (либо более 3-х лет для объектов, приобретенных до 01.01.2016, или приобретенных по основаниям, являющихся исключением из установленного 5-ти летнего срока владения) предоставлять налоговую декларацию в налоговые органы в случае продажи такой недвижимости не требуется (Письмо ФНС России от 06.04.2012 N ЕД-3-3/1166@)).

Сумма налога, подлежащая уплате в соответствии с налоговой декларацией, уплачивается в срок не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода (п. 6 ст. 227 НК РФ).

По общему правилу уплата налога производится физическими лицами самостоятельно.

Для оплаты суммы налога на сайте ФНС можно воспользоваться сервисом
«Уплата налогов физических лиц».

Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

  • заполнить налоговую декларацию по окончании года по установленной форме.
  • представить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.

Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, дополнительно необходимо представить:

  • копии документов, подтверждающих такие расходы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.).

Имущественный вычет (в т.ч. вычет в сумме расходов), связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять столько раз, сколько раз Вы будете реализовывать имущество, но не чаще 1 раза в год.

Как не платить налог с продажи квартиры: как избежать налога при продаже квартиры, как уменьшить налог при продаже квартиры

Как изменить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Нотариальное удостоверение сделки: когда обязательно обращаться к нотариусу?

Что нужно знать о налоге на имущество физических лиц?

Если квартира стоит 1,2 млн рублей, налог заплатите с 200 тысяч:
(1 200 000 Р − 1 000 000 Р) × 13% = 26 000 РНДФЛ

Расходы на лечение и обучение тоже уменьшают сумму налога с продажи квартиры, но только если эти расходы были в год продажи квартиры. Можно заявить социальный вычет в пределах лимита, но не возвращать 13%, а уменьшить налог.

(3 000 000 Р 3 000 000 Р − 1 000 000 Р) × 13% = 650 000 РНДФЛ

Если хотя бы на одну квартиру есть документы, можно заявить по ней вычет в размере подтвержденных расходов, а на на вторую — 1 млн.

Допустим, вы купили квартиру в новостройке за 6 млн рублей, сделали ремонт и через два года продали ее уже за 8 млн рублей. Если бы вы выбрали первый способ и уменьшили налогооблагаемую сумму на миллион, то заплатили бы налог с 7 млн рублей — это 910 тысяч рублей.

(8 000 000 Р − 6 000 000 Р) × 13% = 260 000 РНДФЛ

Эти вычеты действуют не только при продаже «вторички». Вы можете уменьшить налог, даже если продаете квартиру в недостроенной новостройке по договору уступки прав требования.

Как избежать уплаты 13 процентов или уменьшить сумму?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в системе налогов и сборов в РФ является федеральным налогом, подлежащим уплате на всей территории РФ. Он взимается с зарплаты и других доходов налогоплательщиков-физических лиц.

Согласно ст. 208 НК РФ к доходам налогоплательщиков относится, в том числе доход, полученный от реализации (продажи) недвижимого имущества, расположенного как в пределах территории РФ, так и за ее пределами.

Для целей уплаты НДФЛ в РФ значение имеет налоговый статус физического лица, то есть: является ли физическое лицо налоговым резидентом Российской Федерации или нет.

По общему правилу плательщиками НДФЛ признаются:

  • физические лица — налоговые резиденты РФ;
  • физические лица, которые не являются налоговыми резидентами РФ, но получают доходы от источников в России (п. 1 ст. 207 НК РФ).

Подробнее

Налоговыми резидентами (для цели исчисления НДФЛ) признаются физические лица, фактически находящиеся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом гражданство физического лица значения не имеет. 

Однако существует исключение, когда этот период может прерываться без потери статуса резидента:

  • если резидент выезжает за пределы нашей страны для лечения на срок не более 6 месяцев;
  • выезд за границу на учебу сроком не более полугода (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Как не платить налог с продажи квартиры: как избежать налога при продаже квартиры, как уменьшить налог при продаже квартиры

Действующим налоговым законодательством РФ установлено, что доходы физического лица — налогового резидента от продажи объекта недвижимости, находящегося как в РФ, так и за ее пределами, облагаются НДФЛ по ставке 13% и должны быть задекларированы.

Доходы физических лиц-нерезидентов РФ облагаются по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=upload

или

Если срок владения имуществом не позволяет полностью освободиться от уплаты налога, его размер можно максимально снизить. В налоговой терминологии это называется уменьшением налогооблагаемой базы. Суть в том, что от суммы, которая должна облагаться налогом, вычитают какую-то часть. Её называют налоговым вычетом. Отчисления в бюджет в таком случае платятся уже с остатка. Все возможные варианты имущественных вычетов описаны в ст. 220 НК РФ.

Основные способы:

  • Учесть при расчётах расходы на покупку продаваемого жилья и заплатить налог только с фактической прибыли
  • Применить имущественный вычет при продаже недвижимости. А это 1000 000 или 250 000 руб., в зависимости от вида продаваемого объекта, например квартира или гараж.
  • Компенсировать траты на НДФЛ налоговым вычетом от приобретения жилого объекта

В Налоговом кодексе сформулировано так: «уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества» (пп.2 п.2 ст. 220 НК РФ).

Как не платить налог с продажи квартиры: как избежать налога при продаже квартиры, как уменьшить налог при продаже квартиры

Для налогоплательщика это означает, что платить в казну придётся не со всей стоимости проданной квартиры, а только с разницы между ценой её покупки и продажи.

Например. В 2017 г. гражданин Смирнов В. А. купил квартиру за 6 млн рублей. Через год он продал её по цене в 7 млн. В таком случае налог будет уплачиваться не с полной стоимости сделки, а с разницы между ценой покупки и продажи. Расчёт будет произведён по формуле: (7 000 000 – 6 000 000) х 0.13 = 130 000 рублей.

Как не платить налог с продажи недвижимости, применяя такой вид вычета? Нужно продать квартиру дешевле, чем она была куплена. Или же по цене, равной стоимости покупки.

Предлагаем ознакомиться  Как передавать деньги при продаже квартиры, расчет при купле-продаже квартир

Например. В 2015 году гражданкой Пономарёвой Е. В. была куплена квартира за 5 млн рублей. Через 2 года она продала её за 4 500 000. Таким образом, цена покупки превысила цену продажи. Налог в таком случае платить не придётся. При этом необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в ФНС о полученных доходах и необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку.

При этом продавцам жилья не удастся сэкономить, занизив стоимость имущества в договоре купли-продажи. Если цена сделки составит менее 70% кадастровой стоимости объекта, налог будут рассчитывать от этих 70%. (п. 5 ст. 217.1).

Как не платить налог с продажи квартиры: как избежать налога при продаже квартиры, как уменьшить налог при продаже квартиры

Законом предусмотрен и другой способ снижения налогооблагаемой базы. Особенно он актуален для тех, кто получил имущество в дар или по наследству. Применить принцип разницы между доходами с продажи и расходами на покупку в данном случае не получится. Уменьшить налог с продажи квартиры всё равно возможно, применив вычет в сумме 1 млн рублей. (пп.1 п.2 ст.220 НК РФ).

Воспользоваться такой льготой может любой человек, продающий жильё. Даже те, кто не имеет официального трудоустройства. Это своего рода забота властных органов о налогоплательщиках. Какой бы ни была стоимость квартиры, при уплате налога из цены можно вычесть миллион и платить налог с оставшейся суммы.

Например. Гражданин Юсупов в 2017 году приватизировал квартиру стоимостью 5 млн. Через год он решил её продать по цене 4 млн. В таком случае он может воспользоваться правом имущественного вычета и снизить налогооблагаемую сумму на 1 млн рублей. Расчёт будет происходить по формуле: (4 000 000 – 1 000 000) х 0.13 = 390 000 рублей.

Если недвижимость находится в собственности меньше 5 лет, то есть возможность максимально снизить налоги. Для того, чтобы обойти полную выплату НДФЛ при продаже жилья, существует несколько способов, таких как:

  • вычет доход за проданную квартиру минус расходы при ее покупке;
  • стандартный вычет на 1 млн рублей;
  • взаимная замена налога при продаже и вычета при покупке жилья.

У каждого из предложенных вариантов есть свои особенности.

Важно. Наиболее выгодный вариант – вычет расхода из суммы дохода.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

Это наиболее распространенный вариант, если жилье было куплено и остались документы, подтверждающие затраты при его приобретении и если расходы при покупке меньше доходов.

В таком случае налог придется платить с разницы, а это значительно более меньшая сумма, чаще в десятки раз меньше изначальной.

Например, гражданин Н купил квартиру за 2.8 млн рублей, а продал ее через 2 года за 3 млн. Доход с продажи квартиры равен 3 млн-2.8 млн рублей= 200 тысяч.

Налог придется платить не со всей суммы, а лишь с разницы, которая в данном случае составляет 200 тысяч рублей. 13% от этой суммы (200 тысяч х0.13) составляет 26 тысяч рублей. Это и есть сумма налога с учетом дохода минус расход.

Такой вариант уменьшения налогового бремени можно применять несколько раз в год, вне зависимости от времени собственности на недвижимость.

Главное, чтобы были на руках документы, подтверждающие стоимость расходов, которые понес владелец при ее покупке. При этом важно, что затраты на услуги риелтора в данную сумму не входят.

Внимание. Если продавцу объект жилья достался в наследство, помог приобрести работодатель, кто-то подарил – у него нет расходов на данную жилплощадь. В этой ситуации можно снизить налогооблагаемый доход на 1 млн рублей.

В отличие от предыдущего варианта этим методом можно пользоваться только раз в год. Такой вариант вычета не зависит от срока владения жилплощадью.

Конечно, если сумма, за которую продана квартира значительно больше, то размер налога будет внушительный.

Например, недвижимость, полученную в наследство от бабушки, гражданин продал за 4.5 миллиона рублей. За вычетом миллиона налог выплачивать нужно с 3.5 млн рублей.

Налоговое бремя за вычетом 1 млн составляет (4.5 млн – 1млн.)х0.13. Сумма получается 455 тысяч рублей.

Если продаваемая жилплощадь находится в долевом совместном имуществе, то право на вычет имеет только один собственник. Эта сумма дается на объект, а не на человека.

Например, на продажу выставлена квартира в общей собственности у двух братьев, которые получили ее от мамы в наследство.

При продаже имущества они получили на двоих 6 млн рублей. Поскольку доли в квартире были равными, доход каждого составил по 3 млн рублей. При стандартом вычете, каждый из братьев заплатит налог с суммы в 2.5 млн рублей. Это составит по 325 тысяч рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

В то же время, при продаже долевой собственности есть возможность получить два налоговых вычета. Для этого сделку по продаже необходимо оформить в виде отдельных соглашений на каждого собственника.

Например, у супругов в общей долевой собственности есть квартира. они продают ее за 2 млн рублей, каждую долю отдельным договором по 1 млн. В итоге ни один из супругов не несет налоговое бремя, поскольку оно уменьшено как раз на сумму дохода.

В любом случае такая сделка будет значительно выгодней, чем продажа квартиры единым договором.

Важно. При покупке квартиры у гражданина может возникнуть право на получение вычета.

Это уменьшение доходов на расходы при покупке жилья и возврат 13%, но не больше, чем в 260 тысяч рублей в виде НДФЛ из зарплаты. При этом право на вычет не исчезает, даже если владелец новой квартиры продал ее в этом же году.

Если после продажи квартиры и вычета затрат на ее расходы все же осталась сумма, которая облагается налогом, можно сделать взаимозачет. В итоге сумма, которая ожидается из бюджета в качестве вычета будет уменьшена на сумму налога, который необходимо уплатить.

Гражданка продала квартиру за 3 млн рублей. Купила за 3 млн 200 тысяч рублей новую квартиру. Заработок за год составил 800 тысяч рублей.

База за год 800 тысяч рублей плюс 2 млн рублей (1 млн отняли по предыдущему пункту). Имущественный вычет максимально можно получить с 2 млн, значит в данном случае он будет составлять 260 тысяч – по максимальной сумме.

НДФЛ который должны вернуть после покупки квартиры – 260 тысяч.

С продажи квартиры за вычетом млн необходимо заплатить 2 млн х 0.13 – 260 тысяч

В результате взаимозачета гражданка на руки от государства денег не получит, но и выплачивать ей ничего не придется.

При оформлении жилья в ипотеку к возврату можно оформить еще и проценты.

Многие продают квартиру, чтобы затем приобрести новую в лучшем районе, больше по площади и по другим причинам.

Но уменьшить доход от продажи старой квартиры за счет стоимости новой не получится.

Такой вариант решения события возможен только в случае, если расходы касались той же самой квартиры, от которой получены доходы.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

Даже если новая квартира куплена за эти же деньги, уменьшить налоговое бремя от продажи недвижимости таким образом нельзя.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector