Продажа и покупка квартиры по доверенности какие есть риски

Оформление договора

Необходимо отметить, что заключение договора купли-продажи всегда несет определенный риск для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности возможны следующие риски:

  • доверительная перепродажа;
  • аннулирование доверенности;
  • недееспособность доверителя;
  • смерть доверителя;
  • признание доверителя умершим или безвестно отсутствующим.

Доверительная перепродажа является одним из самых опасных рисков для продавца. По возможности необходимо исключить одновременную продажу недвижимости и получение оплаты за совершение сделки.

Даже если процедура проходит юридически правильно, есть опасность, что доверенное лицо просто заберет деньги из банковской ячейки и не передаст продавцу.

Основные риски продавца связаны с мошенничеством именно с такими видами доверенности.

Опасные моменты для покупателя могут касаться самой доверенности. Так, аннулирование доверенности может произойти в любой момент. Это односторонняя процедура, которая осуществляется через нотариуса. Она не требует личного присутствия доверенного лица и извещения покупателя. Фактически, он может передать деньги, а в Росреестр поступит заявление о приостановке сделки.

В случае смерти доверителя или признания его недееспособным, доверенность автоматически прекращает свое действие. Все сделки, совершенные с ее использованием, считаются недействительными. При возникновении спорных моментов наследники могут обратиться в суд, который вернет квартиру в наследственную базу.

С особой осторожностью следует заключать сделки, когда в качестве продавца выступает человек преклонного возраста. Возможна последующая отмена сделки. Конечно, нотариус должен задать уточняющие вопросы, чтобы убедиться в правоспособности доверителя. Но он не является медицинским работником и не может правильно и в полном объеме установить его способность осознавать свои действия.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда доверенность предоставил гражданин, который фактически пропал.

В этом случае все сделки отменяются до того момента, когда он будет найдет или признан безвестно отсутствующим. Это длительная судебная процедура, которая требует доказательств.

Продажа и покупка квартиры по доверенности какие есть риски

Проводится проверка на юридическую чистоту, заключается договор купли-продажи и документы передаются на регистрацию в Росреестр.

Риски покупателя в большинстве случаев касаются моментов, когда он уже произвел оплату, а передача прав на недвижимость может быть оспорена в судебном порядке.

Если доверенность выдается на продажу квартиры, требуется нотариальная регистрация. Она не требуется в большинстве случаев, но в случае продажи недвижимости без нее не обойтись.

Тщательно изучите доверенность. Желательно сделать копию данного документа и обратиться за консультацией к опытному юристу. Важно, чтобы срок ее действия не истек и не подходил к концу к моменту заключения сделки.

В доверенности должны быть четко прописаны все действия, которые доверенное лицо может предпринимать от лица доверителя.

Это такие действия, как проставление подписей на документах, внесение изменений в стоимость и условия продажи.

Что касается процедуры купли-продажи недвижимости, она ничем не отличается от случаев, когда сделка оформляется при личном присутствии сторон.

Таким образом, при продаже квартиры по доверенности существуют серьезные риски не только для продавца, но и для покупателя. Обе стороны рискуют деньгами и правами владения на недвижимость. И если в случае нарушений со стороны доверенного лица продавец может отменить сделку через суд и вернуть права на владения квартирой, получить обратно свои деньги не всегда представляется возможным.

  1. Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
  2. П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
  3. Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
  4. Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
  5. Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников — весьма спорный вопрос.

Эти риски — самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо — мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем.

Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца.

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность. Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса.

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон.

На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков.

Как это сделать правильно и в рамках закона, расскажет квалифицированный и опытный юрист по недвижимости с большой практикой работы.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по данной теме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

В данном случае доверенность рассматривается формой неимущественной сделки, когда одна сторона передаёт, а другая – принимает полномочия участника сделки. Поэтому при определении её недействительности, на неё распространяются все характеристики ничтожной и оспоримой сделки. В частности:

  • получение или передача полномочий несовершеннолетнему;
  • получение или передача полномочий недееспособному лицу;
  • вымогательство, давление, оказанное на доверителя;
  • кабальная сделка, когда доверитель оказывается в сложной жизненной ситуации;
  • банкротство юридического лица или ИП.

То есть к таковым относятся все доверенности, оформленные с нарушением норм законодательства. Недействительной будет считаться также доверенность, в которой отсутствуют те или иные обязательные реквизиты. Или, если она составлена и удостоверена ненадлежащим лицом.

Обе стороны имеют риск попасть в оборот к мошенникам, которые по преимуществу используют доверенность как инструмент обмана доверчивых граждан. Кроме заведомо преступных мотивов, нарушения законодательства и риски для покупателя могут заключаться в следующем:

  1. Продажа/Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавцаДоверенность могла быть аннулирована до начала сделки, а данный факт сокрыт. Действия поверенного не будут иметь законной силы.
  2. Продавец оформляет вместо ДКП генеральную доверенность и получает от покупателя деньги. Сразу же, пока покупатель не успел переоформить квартиру, отзывает доверенность.
  3. Родственники доверителя могут доказать задним числом факт его недееспособности и аннулировать доверенность, а соответственно – сделку.
  4. Продавец может умереть или пропасть без вести в момент между передачей доверенности и совершением сделки, а доверитель присвоить деньги, положенные ему по сделке. Впоследствии такая сделка будет аннулирована и покупатель получит свои деньги только частями, если недобросовестный поверенный успеет их истратить.
  5. Любые недобросовестные действия могут повлечь аннулирование купли-продажи.
  • Семейная пара.
  • Несовершеннолетний ребёнок (в этом случае надо ещё учитывать и нормы ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

За сохранность денег на счете они несут полную ответственность. Поэтому по распоряжению владельца счета они могут перечислить средства по указанным реквизитам.

Доверитель должен явиться лично с действующим гражданским паспортом. Если речь идет о консульстве, достаточно заграничного паспорта с указанием сведений из гражданского паспорта.

Если квартира продается по генеральной доверенности, самым распространенным риском является причина оформления.

Как оформить покупку квартиры по доверенности со стороны Покупателя?

Доверенность на покупку квартиры, так же, как и на продажу оформляется у нотариуса. Стоимость такой доверенности колеблется в районе 1000 – 1800 руб. (для родственников – дешевле, для посторонних – дороже).

Могут быть два варианта выдачи доверенности (по составу полномочий):

  1. на совершение всех действий, необходимых для покупки квартиры доверенным лицом (т.н. «генеральная» доверенность);
  2. только на заключение Договора купли-продажи и на регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

В первом случае Покупатель (доверитель) позволяет доверенному лицу (поверенному) совершать любые действия, которые тот сочтет нужными для покупки квартиры на имя доверителя. Генеральная доверенность на покупку квартиры дает возможность доверенному лицу самостоятельно выбирать квартиру, договариваться о цене и условиях сделки, проверять документы, оперировать деньгами, передавая их Продавцу, заключать Договор купли-продажи квартиры, регистрировать сделку в Росреестре и подписывать Передаточный акт.

Тогда в тексте доверенности используют такие фразы:

  • — доверяю купить квартиру в г. Москве и оформить ее на мое имя…
  • — купить квартиру за цену и на условиях по своему усмотрению…
  • — предоставляю право быть моим представителем во всех учреждениях и организациях…
  • — совершать все необходимые действия, в том числе по передаче денег…, и т.п.

В общем, в доверенности дается полный карт-бланш на любые виды действий, связанные с покупкой квартиры. Такой вариант возможен, например, когда доверенность на покупку выдается главе семейства от остальных членов семьи, или от одного супруга другому.

Предлагаем ознакомиться  Торговля с автомобиля какие документы нужны

Во втором случае Покупатель поручает доверенному лицу только пару технических действий, ввиду того, что сам не может подъехать на заключение договора. Здесь Покупатель уже сам выбрал себе квартиру, согласовал цену и условия сделки (включая взаиморасчеты), но на подписание договора отправил своего представителя.

Тогда фразы в тексте доверенности будут звучать уже по-другому:

  • — доверяю купить квартиру (точный адрес)…, по цене (точная цена)…
  • — уполномочиваю подписать договор купли-продажи квартиры и передаточный акт…
  • — зарегистрировать право собственности на мое имя.

Здесь уже доверенное лицо имеет очень ограниченный круг полномочий, и может выполнять только те действия, которые прямо и однозначно указаны в доверенности. Такой вариант используется, обычно, когда Покупатель планировал совершить сделку самостоятельно, но из-за каких-то форс-мажорных обстоятельств (травма, больница, срочно вызвали на Колыму, и т.п.) вынужден поручить завершение сделки другому лицу.

Договариваясь и проводя сделку купли-продажи недвижимости, в том числе жилого назначения, обе стороны могут попасть в непредвиденную ситуацию, которая способна повлечь негативные последствия.

При продаже квартиры по доверенности существует риск наступления следующих событий:

  • действия доверительного лица в своих интересах;
  • отмена действия доверенности;
  • признание доверителя недееспособным;
  • смерть доверителя (либо признание его умершим или безвестно пропавшим).

Составление ДКП

Приобретая недвижимость по доверенности, нужно грамотно составить договор купли-продажи. Кардинальных отличий от стандартной сделки практически нет:

  • в начале документа прописывается название, место проведения и дата совершения сделки. Прописывать факт того, что процедуру проводил не собственник жилья, а его представитель, не нужно;
  • указываются данные обеих сторон, данные о владельце и доверенном лице, а так же информация о самой доверенности с номером и датой оформления;
  • прописывается информация о квартире с указанием всех имеющихся документов;
  • отмечается конечная стоимость объекта и метод расчёта;
  • завершается указанием на факт проведения сделки КП и на информацию о том, что все прописанные в помещении лица были выписаны;
  • проставляются подписи сторон.

Документ составляют в 3 экземплярах.

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Рассматривая риски продавца можно сказать, что первый из списка является наиболее распространенным и болезненным. Лицо, действующее по доверенности, имеет возможность получить денежные средства за проданную недвижимость и не передать их собственнику. Кроме того, доверенное лицо может заключить несколько сделок в отношении продажи одного и того же  объекта недвижимости, получив от каждого оплату.

При наличии генеральной доверенности есть риск продажи квартиры самому доверенному лицу или его стороннику. После этого недвижимость в некоторых случаях перепродается. Именно поэтому стоит сто раз подумать, перед тем как оформить генеральную доверенность. Мошенничество, обман могут исходить не только от агентств недвижимости, но даже от близких родственников. Крайне нежелательно давать кому-то разрешение на получение денег от продажи.

К рискам также относят возможную отмену действия доверенности. Если она оформлена неправильно или выявлены иные нарушения законодательства, документ могут аннулировать. Присутствие при этом сторон доверительных отношений не требуется, нотариус проводит необходимые действия самостоятельно. Может сложиться ситуация, когда покупатель успел расплатиться за приобретаемое жилье, а право собственности на него не переоформлено ввиду того, что в регистрирующий орган поступило заявление ο приостановке сделки по причине недействительности доверенности.

Действие доверенности отменяется, когда лицо, выступающее доверителем, умирает или является недееспособным. Соответственно, все шаги, выполненные по такому документу, признаются недействительными. Особенно внимательно стоит относиться к покупке квартиры у пожилых людей. В случае их смерти наследники могут через суд отменить сделку, и недвижимость придется возвратить.

Доверитель может оказаться пропавшим. До того, как он будет найден либо его признают безвестно пропавшим, процедура продажи квартиры приостанавливается. Процесс судебных разбирательств сложный и требует много времени, подробного изучения обстоятельств. На любом этапе переоформления прав собственности сделка может быть приостановлена, даже когда документы уже находятся в Росреестре.

Здесь все просто. Если способ передачи денег за квартиру Продавца устраивает, то ему без разницы, кто будет подписывать договор – лично Покупатель, или его доверенное лицо. Юридически обе подписи будут иметь одинаковые последствия.

Продажа и покупка квартиры по доверенности какие есть риски

Даже если доверенность на покупку квартиры окажется «липовой» (поддельной), недействительной или отозванной на момент совершения сделки, и этот факт вскроется уже после регистрации, то сделка будет признана недействительной, и Продавец снова станет владельцем своей квартиры.

Поэтому, можно сказать, что Продавец в этом случае почти ничем не рискует.

К слову, доверенность на покупку квартиры может быть признана недействительной по тем же причинам, по которым считается недействительной и доверенность на продажу (подробнее об этом – по ссылке).

Продажа и покупка квартиры по доверенности какие есть рискиПрофессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

При оформлении доверенности сторону сделки представляет уполномоченное лицо. Закон запрещает заключение договоров и присутствие в органах регистрации от имени покупателя, оформить документ может только продавец, находящийся в другом регионе России или за рубежом.

 Генеральная  С полнотой полномочий по осуществлению сделок по распоряжению недвижимостью на постоянном основании в течение продолжительного периода времени или на оформление прав на несколько объектов. Примером такой доверенности может служить акт о передаче полномочий от организации определенному гражданину
 Разовая  На осуществление ограниченного ряда правовых действий по оформлению прав на недвижимое имущество. Срок действия ограничен определенным временем, обычно не более 1-3 месяцев, достаточных для осуществления предписанных полномочий
 Специальная  На реализацию определенных прав, к примеру, присутствие при регистрации сделки в органах Росреестра в отношении конкретного объекта недвижимости, с правом на получение нового технического или кадастрового паспорта и др.

Как оформить

Процедура выдачи доверенности осуществляется в виде односторонней сделки. Согласия принимающей полномочия стороны не требуется, однако при составлении документа желательно осуществить явку двух сторон – доверителя и уполномоченного лица.

Однако это только рекомендации, не связанные с требованиями закона, поскольку подписать документ в нотариальной конторе или в консульском учреждении Посольства РФ есть возможность без присутствия представителя при предоставлении только его паспортных данных.

Доверитель обязан явиться лично с удостоверением личности российского образца в нотариальную контору или консульский отдел Посольства РФ в стране пребывания. В первом случае следует предоставить гражданский паспорт, во втором достаточно заграничного с указанием данных общероссийского.

Оплачивается госпошлина, которая составляет 200 руб. по тарифу, за оформление документа взимается плата в размере от 1000 до 1500 и более, определяемая в зависимости от региона. За рубежом оплата происходит в местной валюте по курсу на день внесения средств.

С документами, необходимыми для продажи приватизированной квартиры в 2020 году, ознакомьтесь тут.

Все этапы проведения сделки купли-продажи условно можно разделить на несколько этапов:

  1. На начальной стадии рекомендуется проверить правовой статус недвижимости. Для этих целей также возможна выдача доверенности, что избавить продавца от посещения многочисленных государственных и муниципальных органов в целях осуществления бюрократических процедур. Требуется получение выписки из ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений на недвижимость в виде ареста, ипотеки, залога и др. Также необходимо получение выписки из домовой книги о прописанных, справки о составе семьи из паспортного стола или органов УФМС РФ. Дополнительной гарантией будет отсутствие заключенного договора кредитования с условием о залоге объекта недвижимости. Следует также проверить историю перехода прав на недвижимость за все время существования имущества. При этом важно получить информацию о том, что все сведения о недвижимости были объединены в единый государственный реестр только начиная с 31 января 1998 года. При оформлении сделки сроком ранее регистрация прав производилась в БТИ и в нотариальных конторах, куда следует обратиться за получением информации.
  2. Доверенность заверяется не только нотариусами и консульскими учреждениями РФ, но и другими официальными структурами при определенных обстоятельствах. Так, для лиц, находящихся в исправительных учреждениях, заверение происходит руководителем таких организаций при нахождении гражданина в местах отбывания наказания по приговору суда. Если в месте нахождения военного гарнизона нет поблизости нотариуса, то односторонняя сделка заверяется командиром части. При нахождении доверителя длительное время на стационарном лечении в медицинском учреждении, акт волеизъявления заверяется главным врачом.
  3. Заверенная доверенность передается любым доступным способом уполномоченному представителю – лично либо почтовые отделения. Заключается от имени продавца договор, если указанное полномочие прописано в акте, либо сделка сразу совершается в органе Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
  4. После осуществлении правовых действий государственным регистратором государственного учреждения после установленного законом срока, выделенного на правовую экспертизу документов, представитель может явиться в органы Росреестра для получения свидетельства о собственности. Либо документ может отправляться почтовым ценным письмом по фактическому адресу проживания продавца, даже если он находится в другом регионе.
  5. В доверенности могут указываться также другие полномочия по распоряжению недвижимостью, к примеру, по проведению окончательных расчетов и получению оплаченной стоимости договора, по подписанию акта приема-передачи, выписке прописанных на жилой площади лиц, заверения документов в уполномоченных государственных и муниципальных органах и др.  
 Доверительная перепродажа  Важно по возможности исключить продажу по доверенности объекта недвижимости и получение денежных средств в качестве оплаты представителем. Именно с этими полномочиями связано большинство дел о мошенничестве, в том числе риелторов. Однако не стоит полагать, что неправомерные действия могут совершать только третьи лица, зачастую в таком качестве выступают и близкие родственники, иногда по незнанию закона, в силу халатности или непрофессионализма
 Аннулирование доверенности  В любом момент доверить может отменить действие односторонного акта в нотариальном или другом порядке. Покупатель зачастую не знает об этом и перечисляет стоимость приобретения недвижимости на счет, передает наличными средствами или другим способом. Отзыв доверенности влечет ее недействительность и ничтожность
 Смерть доверителя  В случае кончины лица, выдавшего доверенность, действие документа автоматически прекращается. Представитель или покупатель при этом могут не знать о наступлении таких последствий и совершать сделку исходя из разумного ведения деятельности. Так в случае смерти жилье может предназначаться для наследников, что влечет отмену продажи. Положения в таком случае регулируются ст.188, 189 ГК РФ. Наследники должны оповещать доверенных лиц о событии
 Недееспособность доверителя  При оформлении односторонней сделки по выдаче доверенности нотариус или другое уполномоченное лицо проверяет дееспособность лица, задавая ему конкретные вопросы. Однако оно не является медицинским работником и не может установить полностью правоспособность. В связи с этим заключение сделок с гражданина преклонного возраста следует осуществлять с особой осторожностью. Возможна последующая отмена сделки в связи с постановкой гражданина на учет в психоневрологическом диспансере. Также следует учитывать поведение лица и возможность наблюдения его в учреждениях для нарко- и алкоголезависимых. Наличие таких обстоятельств дает основание для отмены доверенности и признании сделки купли-продажи ничтожной
 Признание умершим или безвестно отсутствующим доверителя  В случае фактической пропажи продавца, доверившего проведение сделки с недвижимостью и возможно получение денег, при его длительном отсутствии вопрос о передаче средств не может решиться до момента инициирования судебного процесса о признании гражданина умершим или безвестно отсутствующим. Только в этом случае покупатель сможет получить имущества, а продавец деньги по договору
Предлагаем ознакомиться  Могут ли выселить из квартиры за долг по ипотеке

Ключевые риски

Сделка купли-продажи влечёт за собой оправданные риски для обеих сторон. По этой причине юристы советуют собственникам лично подписывать ДКП и проводить денежные расчёты, а не доверять это иному лицу.

При проведении сделки по доверенности к стандартным рискам могут добавиться следующие:

  • недееспособность доверителя или его смерть;
  • признание доверителя пропавшим безвести;
  • признание доверенности недействительной;
  • доверительная перепродажа.

Рассмотрим каждый из представленных рисков по отдельности.

Это один из самых явных и опасных рисков. Доверителю следует всеми силами постараться исключить возможность получения денежных средств за квартиру непосредственно после составления ДКП.

Не исключено, что даже после проведения юридически чистой процедуры доверенный гражданин откажется передать средства доверителю. Самым верным вариантом станет личное получение оплаты за проданную недвижимость.

Продажа и покупка квартиры по доверенности какие есть риски

Аннулирование доверенности – опасный риск для покупателя. Дело в том, что такой документ может быть расторгнут в одностороннем порядке – для этого не требуется присутствия доверенного лица, да и покупатель не будет оповещён.

Суть риска в том, что после передачи средств Росреестр может получить заявление об остановке сделки. Обезопаситься от этого можно путём передачи средств через банковскую ячейку, что исключит возможность их изъятия до оформления прав собственности на нового владельца.

Признание доверителя недееспособным аннулирует доверенность. Все совершенные сделки будут признаны ничтожными. Риск в том, что уплаченные средства могут быть потеряны. К тому же, наследники могут обратиться в суд и вернуть проданную недвижимость.

Пропажа доверителя

После пропажи доверителя доверенность также потеряет силу. Сделки будут отменены вплоть до возвращения доверителя или до официального признания его безвестно пропавшим. Процедура признания достаточно длительная.

Риски покупателя сводятся к тому, что после оплаты приобретённой недвижимости передача прав будет обжалована через суд. Можно потерять и деньги, и квартиру.

Риски Покупателя при покупке квартиры по доверенности

Риски Покупателя (доверителя) здесь связаны обычно с тем, что доверенное лицо, вопреки определению, оказывается недостойным доверия. И очевидно, что наибольший риск у Покупателя будет в случае выдачи генеральной доверенности на покупку квартиры. Здесь всегда найдется место для креатива мошенников.

Например, доверенное лицо по сговору с Продавцом может приобрести на имя Покупателя старую дешевую квартиру, вместо новой и дорогой. При этом, средства по сделке переходят Продавцу как за дорогую квартиру.

Покупатель рискует тем, что его деньги будут потрачены не совсем так, как он предполагал. А оспорить совершенную по доверенности покупку квартиры на этом основании он уже не сможет.

Кроме того, доверенное лицо может даже без злого умысла, по невнимательности или юридической безграмотности, напутать некоторые детали поручения. В результате Покупатель (доверитель) будет иметь те юридические последствия сделки, на которые он не рассчитывал.

Какая здесь рекомендация Покупателю? Если дело не касается внутрисемейного доверия, то не стоит без крайней необходимости выдавать доверенность (особенно, генеральную) на такое серьезное дело, как покупка жилья. Особенно посторонним людям (в том числе агентам).

При этом, доверенность на регистраторов при покупке квартиры – это обычная практика рынка. Такое часто происходит, например, в альтернативных сделках, когда пакет документов сразу по нескольким квартирам поручают зарегистрировать (по доверенности ото всех участников) одному исполнителю, например, риэлтору или юристу. Здесь Покупатель практически ничем не рискует, и такая доверенность на регистрацию не нанесет ему ущерба.

В остальных случаях, при оформлении доверенности на покупку квартиры со стороны Покупателя, ему самому следует задуматься вот над такими вопросами:

  1. Объем полномочий, передаваемых доверенному лицу (что именно поручить, а в чем ограничить доверенное лицо);
  2. Выбор квартиры (кто занимается подбором вариантов, и кто определяет конечную цену);
  3. Выбор способа расчетов по сделке (кто и как передает деньги Продавцу);
  4. Подписание Договора купли-продажи квартиры (кто формулирует условия сделки и составляет договор);
  5. Регистрация сделки в Росреестре и приемка квартиры по Передаточному акту (кто будет физически принимать квартиру и подписывать акт).

В сделках отчуждения недвижимости по доверенности присутствуют и риски покупателя квартиры. Основные из них сводятся к следующему.

Зачастую мошенники подделывают доверенности. В этом случае покупатель может остаться не только без жилья, но своих средств. Поэтому внимательно следует рассмотреть удостоверительную надпись нотариуса. И если будут малейшие сомнения в её подлинности, то от совершения сделки лучше отказаться.

Используется и такая схема, при которой одна и та же квартира продаётся мошенниками несколько раз. В этом случае покупателю следует быть готовым к длительным судебным тяжбам. Чтобы этого избежать, необходимо заранее запросить данные о собственнике жилья в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Одним из подводных камней может оказаться и то, что доверенность уже отозвана или просрочена. Тогда сделка по купле — продаже может также быть признана недействительной как такая, которая совершена с отсутствием необходимых полномочий.

Бывает так, что доверенности на распоряжение своим жильём часто выдают пожилые люди. И не исключена вероятность того, что на момент финального этапа сделки они уже умирают. В этом также кроится составляющая риска для покупателя, поскольку свои права на жилье, в том числе, могут предъявить и наследники умершего.

Ещё одна схема обмана кроется в том, что под видом собственника квартиры мошенники выдают лицо, внешне схожее на него и используя при этом украденный паспорт владельца. В таком случае настоящий хозяин жилья может быть и в неведении относительно его продажи.

Риски покупателя сводятся к тем ситуациям, когда денежные средства переданы, а право собственности нового хозяина не зарегистрировано. Происходит это по причине приостановки сделки по различным основаниям.

Как защититься?

Чтобы обезопасить себя при выдаче доверенности, доверитель должен придерживаться следующих советов:

  • отзывать соглашение при окончании срока действия;
  • выдавать документ исключительно проверенному лицу, а в случае возникновения проблем признавать доверенность и проведённые сделки недействительными через суд;
  • ограничивать спектр полномочий, которыми наделяется доверенное лицо. Нужно выписывать полномочия на выполнение конкретных действий;
  • воздерживаться от выдачи полномочий на приём денежных средств и на оформление предварительного ДКП с выдачей аванса.

Если по соглашению будет подписываться договор купли-продажи, то предварительно покупателю нужно провести следующие действия:

  • проверить наличие требуемых реквизитов и удостовериться в том, что срок действия документа не истёк;
  • убедиться, что передаваемые доверенному лицу полномочия прописаны чётко и ясно – формулировки не должны быть расплывчатыми;
  • проверить, числится ли предоставляемый доверенным гражданином документ в реестре доверенностей. Это можно сделать через сайт Федеральной нотариальной палаты;
  • удостовериться, что доверитель в здравии и действительно поручал проведение сделки третьему лицу (приехать лично, позвонить, записать разговор на диктофон).

Для покупателя всё проще – ему следует самостоятельно проверять планируемую сделку на предмет юридической безопасности. Минимальные действия, которые нужно предпринять – это позвонить доверителю. Если доверенный откажется дать контакты, то от сделки стоит отказаться.

Отдельно отметим моменты, когда доверенность выдаёт представитель так называемой «группы риска», в которую входят пожилые люди, граждане, одни прописанные в квартире и т. п. Часто такие люди становятся жертвами мошенников. Сделка может быть отменена, если суд признает, что доверителю угрожали или ввели в заблуждение, либо он вовсе являлся неправоспособным.

Способы снижения рисков

Когда продажа недвижимости осуществляется по доверенности, необходимо предпринять действия, направленные на защиту от мошенничества.

К ним относятся:

  1. Отзыв выданной доверенности по окончании периода ее действия либо при отмене, завершении порученных дел;
  2. Выдача доверенности только проверенным и надежным людям, доверие к которым не подлежит сомнению;
  3. Признание в установленном порядке доверенности недействительным в случае противоправных действий с отменой всех действий, которые были выполнены на основании документа;
  4. Отсутствие среди передаваемых полномочий возможности получения денег за квартиру;
  5. Не передача права на заключение предварительного договора на продажу квартиры и получение авансового платежа по нему.

Покупатель, в свою очередь, думает ο том, как не потерять свои деньги и чтобы сделка не была отменена. С этой целью ему необходимо убедиться в юридической чистоте. В том числе это касается проверки полномочий доверенного лица. Не достаточно просто изучить доверенность на предмет правильного оформления и нотариального удостоверения, важно связаться с доверителем лично либо по телефону.

Если доверенное лицо отказывается предоставлять контактные данные, стоит задуматься об отказе от покупки. По возможности заверяются и дееспособностью собственника продаваемого жилья. В зону риска попадают, прежде всего, пожилые люди.

Передача денег за квартиру: как происходит, форма, варианты и способы подтверждения оплаты, сроки и порядок передачи денег по договору купли-продажи квартиры

Они могут подстерегать как самого владельца квартиры, так и покупателя.

Начнем с собственника жилья. Главные риски продавца квартиры кроются в недобросовестности будущего представителя. Газеты и интернет сегодня пестрят описанием различных мошеннических схем, которые применяются при сделках с жильём по доверенности.

Например, представитель может путём ряда манипуляций переписать жилье на себя или же совершить сделку на крайне невыгодных для собственника условиях. Может случиться так, что представитель окажется недееспособным. В таком случае сделку в будущем легко поставить под сомнение.

Существует и финансовая составляющая рисков. После продажи квартиры представитель может забрать вырученные по сделке деньги и просто исчезнуть. Поэтому во избежание таких проблем рекомендуется продавцу самому присутствовать при сделке или же не предоставлять представителю полномочия по получению средств за проданное жилье.

Риски для продавца может таить и неправильное оформление доверенности. Тогда не исключено, что представитель будет наделен более широким кругом полномочий, что может нанести вред интересам собственника.

Процедура проводится в одностороннем порядке — согласие гражданина, на которого оформляется доверенность, не требуется. Устного соглашения вполне достаточно. Необходимо учитывать следующее:

  • документ обязательно оформляет и заверяет нотариус;
  • владелец предъявляет свой паспорт;
  • в документе должна быть дата составления, сведения об обеих сторонах и о продаваемой квартире, срок действия, перечислены права доверенного лица. Доверитель лично подписывает составленный документ.
Предлагаем ознакомиться  Специальные документы при приеме на работу медицинского работника

Максимальным сроком действия документа устанавливают 3 года. Если иное не отображено в тексте доверенности, то сроком ее действия автоматически считается один год с момента составления.

Доверенное лицо вправе продать жилплощадь на выгодных для него условиях, поэтому на такую роль советуют выбирать надежного человека и не рекомендуют оформлять генеральную доверенность на представителя агентства недвижимости.

Продажа недвижимости по доверенности чревата нежелательными последствиями для обеих сторон:

  • риски для продавца связаны с перепродажей жилья по доверенности. Всегда остается опасность, что доверенное лицо не передаст полученные деньги продавцу. Желательно предусмотреть, чтобы получение оплаты за проведение сделки и продажа жилья не происходила одновременно. Лучше лично получать средства от реализации жилья;
  • риски для покупателя заключаются в самом наличии доверенности. Продавец может аннулировать ее в одностороннем порядке, не поставив в известность покупателя и доверенное лицо. Покупатель может отдать деньги, а сделка будет приостановлена. В таком случае лучше использовать банковскую ячейку для передачи средств;
  • если продавцом выступает гражданин пожилого возраста, сделка может быть признана недействительной, так как нет уверенности в дееспособности данного гражданина.

Неприятные последствия для покупателя возникают, если он уже произвел оплату и перечислил деньги, а его права на приобретенную жилплощадь будут оспорены в суде.

При составлении генеральной доверенности продавец передает все полномочия доверенному лицу – сбор необходимого пакета документов, проведение процедуры продажи и подписание договора с покупателем, получение финансовых средств и передача необходимой документации в государственные органы.

Доверенность на право покупки квартиры

Какие документы потребуются для проведения операций с недвижимостью по доверенности?

  • Нотариально заверенная доверенность.
  • Паспорта обеих сторон — доверенного лица и покупателя.
  • Подлинник договора купли-продажи.
  • Технический паспорт помещения.
  • Справка из ЕГРН (ее можно заказать здесь).
  • Документ о том, что у владельца нет задолженности по коммунальным услугам.

Договор о продаже жилого помещения в этом случае отличается от стандартного документа тем, что там указан сам факт наличия доверенности и данные о доверенном лице. Процесс реализации недвижимости также состоит из подготовки документации, заключения договора и его регистрации, проведения расчета за квартиру. Продавец вправе отслеживать действия доверенного лица.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

В соответствии с законом РФ при получении денег за реализацию недвижимости необходимо заплатить подоходный налог. Согласно п. 17.1 ст.217 и п. 4 ст.217.

1 НК РФ это касается жилых помещений, находящихся в собственности меньше 5 лет, при условии, что жилье приобретено после 01.01.2016.

Если недвижимость приобретена ранее этой даты – то минимальный срок владения для освобождения от уплаты налога составляет 3 года.

Этот налог обязан заплатить собственник квартиры. Доверенное лицо не получает финансовой выгоды от реализации недвижимости, поэтому платить налог не обязано.

Доверитель вправе в любое время аннулировать доверенность. Для этого достаточно обратиться к нотариусу с заявлением. Причины указывать не обязательно. Генеральная доверенность считается ничтожной в таких случаях:

  • если она выдана лицом, признанным недееспособным. При подтверждении этого факта доверенность и все проведенные сделки аннулируют. При необходимости можно обратиться в суд;
  • доверителю еще не исполнилось 14 лет;
  • доверителю от 14 до 18 лет, но отсутствует письменное одобрение родителей или законных представителей и органов опеки;
  • при составлении доверенности имели место принудительные действия иных лиц;
  • закончился ее срок действия;
  • владелец жилья не давал отчета своим действиям при составлении текста доверенности, хотя и является дееспособным;
  • доверитель отозвал доверенность.

Если доверитель умер, то доверенность автоматически признается ничтожной, а сделки аннулируются. То же касается и случаев, когда гражданин оформил на кого-либо генеральную доверенность и далее о его местонахождении неизвестно. Все сделки приостанавливаются до признания его официально безвестно отсутствующим.

В большинстве случаев банки не разрешают приобретать жилье в ипотеку по доверенности, требуется непосредственное присутствие владельца недвижимости при составлении договора. Действие по доверенности возможно при досрочном погашении кредита, при решении вопросов о страховке и спорных операциях.

Оградить собственника от мошеннических действий со стороны доверенного лица помогут следующие рекомендации:

  • доверенность можно отозвать, если подошел к концу срок ее действия;
  • сам документ и все сделки, совершенные на его основании, могут быть признаны недействительными в судебном порядке;
  • в качестве доверенного лица привлекать только надежного человека, которому собственник полностью доверяет;
  • не указывать в тексте доверенности возможность получения аванса или полной суммы за продажу квартиры доверенным лицом. Передачу денег лучше оформить банковским переводом. Это сделают сотрудники банка, они несут ответственность за сохранность средств на счете. За такие услуги взимается комиссионный сбор, но деньги останутся в сохранности;
  • покупателю рекомендуют тщательно изучить доверенность, по возможности запросить у доверенного лица контакты владельца жилья.

В соответствии с законом генеральная доверенность не превращает доверенное лицо в собственника недвижимости. Он не имеет права продать жилплощадь себе. Продавец должен рассмотреть все плюсы и минусы, прежде чем доверять продажу собственности третьему лицу. Сделка по доверенности может вызвать сомнения у покупателя, что может привести к снижению стоимости жилплощади.

Важно подробно прописать все права доверенного лица, чтобы избежать возможных неприятных последствий; обговорить стоимость квартиры, сроки и прочие формальности. Если соблюдать все меры предосторожности, то продажа по доверенности выгодна продавцу. Это поможет сберечь время, избежать длительных походов по различным инстанциям для получения необходимых справок.

Как оформить

Такой документ составляется, если необходимо передать права третьему лицу, так как владелец не может заниматься сделкой.

Продажа и покупка квартиры по доверенности какие есть риски

Продажа квартиры по доверенности имеет свои нюансы и риски, которые стоит детальнее оговорить.

Если собственник квартиры болен, находится за пределами города или страны, не может по другим обстоятельствам продать свое жилье лично, он может передать свои права ответственному человеку.

На представителя оформляется генеральная доверенность, она заверяется у нотариуса, так как без этого документ не будет действительным. В бумаге, при составлении, владелец должен указать, какими полномочиями он наделяет другого человека.

В перечень обязанностей может входить:

  • составление договора о купле-продаже, а также его заключение с новыми владельцами;
  • показ жилой площади будущим покупателям;
  • отправление запросов на получение документов для предоставления их покупателям;
  • подписать готовый документ от имени настоящего собственника.

Документ оформляется на определенный промежуток времени. В этот период представитель может выступать от имени собственника и проводить любые сделки купли-продажи, связанные с квартирой.

Чтобы реализовать процесс без участия владельца жилой площади, должна быть оформлена доверенность, она называется «генеральная». Такое название подразумевает, что все права и полномочия по продаже будут переданы ответственному лицу. Этот человек не только собирает документы и подписывает договор, но и получает денежные средства.

  • Продажа квартиры без посредников: пошаговая инструкция
  • Как продать ипотечную квартиру?

Продажа/Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Любая сделка по купле-продаже имеет массу рисков, когда этот процесс производится по доверенности, они только возрастают. Собственник должен серьезно отнестись к выбору представителя. Не желательно наделять человека правами по составлению договора и получению денежных средств. Риски продавца в этом случае значительны, так как уполномоченное лицо может забрать средства.

Представитель может забрать деньги даже из банковской ячейки. Если он предоставит сотрудникам банка доверенность, то у них не будет повода запретить забрать средства. По этой причине следует указать в документе, что получить деньги ответственное лицо не имеет права.

Приобретение в ипотеку

На сегодняшний день множество покупок недвижимого имущества происходит с помощью ипотечного кредитования. Потенциальный покупатель может присмотреть себе квартиру, а она продается по доверенности. Есть ли возможность проведения такой сделки? Конечно, да.

Банки предпочитают личное присутствие собственника недвижимости, чтобы свести к минимуму свои риски. В случае одобрения схемы взаимодействия через доверенное лицо специалисты кредитной организации тщательно проверяют подлинность предоставленных документов, изучают обстоятельства сделки. При обнаружении мошеннических действий покупка квартиры через ипотеку отменяется.

При вовлечении в сделку купли-продажи недвижимости третьих лиц, представляющих чьи-то интересы, риски возрастают, причем и для продавца, и для покупателя. Но при использовании приведенной информации  вероятность наступления неблагоприятных последствий сводится к минимуму.

Использование ипотечного кредита для покупки жилья – это распространённая практика. Разберёмся, как поступить, когда жильё уже приглянулось, но продаётся оно по доверенности.

Чтобы оформить такую недвижимость, нужно:

  • получить одобрение о выдаче денежного займа со стороны банка;
  • подготовить справки и материалы, на основании которых учреждение высчитает лимит на размер выдаваемой суммы;
  • составить предварительный договор-купли продажи;
  • подписать кредитные документы;
  • перевести средства на счёт продавца.

Из-за разобранных ранее рисков проведения сделок по доверенности некоторые банки просят о личном присутствии непосредственного собственника квартиры.

Есть и положительный момент – риски для покупателя падают, так как сотрудники банковской организации тщательно проанализируют документы и саму доверенность. Сомнения и обнаруженные неточности приведут к проверке, неправомерную сделку отменят.

Итоги

Продажа/Покупка квартиры по доверенности: риски покупателя и продавца

Сделаем некоторые обобщающие выводы:

  1. Доверенность может быть 3 видов. Самым рискованным видом считают генеральную, так как она наделяет гражданина неограниченными правами.
  2. Нотариус должен заверить документ – незаверенное соглашение считается недействительным.
  3. При составлении документа юристы рекомендуют тщательно сформулировать делегируемые права.
  4. Не рекомендуется выдавать доверенность на получение денежных средств, заключение предварительного ДКП, получение аванса.
  5. При желании квартиру, продающуюся по доверенности, можно приобрести и в ипотеку.
  6. Процедура составления ДКП с доверенностью отличается от стандартной в том, что дополнительно в договоре прописывают информацию о доверенном лице и данные о документе.

Действенный способ сведения всех рисков к минимуму – это тщательная проверка правильности составления доверенности, её наличия в общем реестре, действительности и нотариальной заверенности.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector