Оценка дома и земельного участка порядок и особенности проведения процедуры

Оценка земель: определение и законодательство

В Москве стоимость услуг оценщика при осмотре дома с земельным участком колеблется в диапазоне 4000 руб., дома – 3000 руб., участка – 2500 руб.

Примерно такие же цены на оценку дома с земельным участком в Санкт-Петербурге. В регионах стоимость оценки колеблется от 2000 до 3000 руб.

С тем, сколько стоит оценка земельного участка мы разобрались, далее о том как осуществить процедуру не потратив при этом ни цента.

Стоимость дома регламентируется законодательными основами и рыночными критериями. Основы процесса оценки дома установлены в следующих законодательных актах:

  • Земельный кодекс.
  • Федеральный закон № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

ВАЖНО! Данные законы определяют кадастровую стоимость недвижимого имущества, прилегающих земельных территорий, включая располагающихся на них постройках и коммуникациях.

Оценка земельного участка является важным показателем, который определяет фактическую стоимость недвижимого объекта. При осмотре территории и изучении документов земельный участок жилого объекта может быть следующим:

  • неделимый — владелец имеет право распоряжаться участком на свое усмотрение, исключая раздел его на части и качества использования (согласно разрешению администрации);
  • межевой — владелец имеет право распоряжаться участком на свое усмотрение, включая раздел земли на доли.

Такое право рассмотрено в ЗК РФ статье 11.4, где оговорен процесс раздела территории на несколько участков или запрет (неделимость) на данную процедуру.

Отличительной особенность оценки для межевого участка от неделимого будет то, что оценка стоимости может проводится для каждого отделенного участка. Неделимый участок оценивается только в полном объеме.

ВНИМАНИЕ! При разделе земли ее собственник может оценивать всю территорию или какую-либо часть в отдельности. Процедура может заказываться как для основной цели владельца, так и ознакомительно (узнать сколько стоит часть земли).

Подробно о землеустроительной экспертизе здесь.

Для оценивания земельного участка потребуется провести следующие работы:

  1. Формирование целей для оценщика.
  2. Подготовка документации.
  3. Заказ услуг эксперта.
  4. Выбор метода оценивая участка.
  5. Подготовка плана территории.
  6. Оценка участка по выбранным показателям.
  7. Вывод отчета.

Для работы понадобятся документы:

  • удостоверяющие право владения жилой территорией (договор аренды, договор купли-продажи т.п.);
  • кадастровый план;
  • документ об обременениях, возложенных на земельный участок (если имеется).

Оценивание территории на последнем этапе документируется согласно предоставленным сведениям и проведенной работе. В соответствии с установленными законодательством образцами специалист составляет письменный отчет и передаёт его владельцу.

Также вам стоит обратить внимание на правовую экспертизу договоров.

В ходе проведения рыночной оценки участка земли определяется его рыночная стоимость, она устанавливается на момент проведения экспертизы. Специалист, проводящий процедуру, опирается на нормы, прописанные в федеральном законе 135 от 1998 года.

Существует ряд стандартов, которые также должны быть учтены при проведении процедуры оценки. Они утверждены приказами Минэкономразвития.

Оценка дома и земельного участка порядок и особенности проведения процедуры

Кроме того, должны учитываться требования нормативных документов в зависимости от целей проводимой экспертизы. Если процедура оценки проводится для ипотечного кредитования – это одни нормативные документы, в случае заключения договора купли-продажи – другие.

  1. Документы, на основании которых данный участок принадлежит тому или иному физическому или юридическому лицу.
  2. Земельный план участка.
  3. При наличии строений – документы на каждую капитальную постройку.
  4. Документы из БТИ – подтверждение того, что данный участок стоит на учете.

Если построек на земле нет, то вместо земельного плана и документов на постройки необходимо предоставить кадастровый паспорт.

В каких случаях требуется оценка рыночной стоимости земельного участка? Рыночная оценка земли требуется при проведении различного рода сделок:

  • для оформления наследства, коим является данный земельный надел;
  • для оформления договора купли-продажи; в случае раздела имущества, например, при разводе супругов;
  • для определения стоимости долей участка в случае выкупа одним собственником долей другого;
  • при процедуре дарения и прочее.

На оценке земли может настоять нотариус, например, при составлении брачного контракта. Все это правовые основы оценки земель.

Процедура оценки является обязательной, если собственник планирует провести с участком следующие сделки:

    Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

  1. Стоимость участка определяется перед процедурой приватизации, при этом не имеет значения, кому принадлежит данный надел – муниципалитету или государству. Потребуется проведение процедуры и в случае передачи земли в аренду или доверительное управление.
  2. В том случае, если земельный участок, находящийся в собственности муниципалитета или государственной собственности, планируется использовать в качестве предмета залога.
  3. В случае проведения процедуры отчуждения земли.
  4. При проведении процедуры переуступки долговых обязательств, связанных с участками, находящимися в муниципальной, региональной или государственной собственности.
  5. В случае передачи государственного, регионального или муниципального земельного участка в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
  6. Оценка требуется во всех ситуациях, где необходимо понимать точную рыночную стоимость данного земельного надела, например, при национализации имущества, при ипотечном кредитовании, при составлении брачного контракта, разделе имущества в случае развода, при выкупе один собственником доли у другого собственника, в момент изъятия земли для государственных или муниципальных нужд.
  7. При проведении контроля правильности начисления налогов на данный земельный надел.

Мероприятия по оценке земельного участка могут проводиться только при наличии договора на данный вид услуг. Данный документ в обязательном порядке должен быть подписан как заказчиком, так и исполнителем.

Актуальность оценки

Уже спустя полгода отчет может утратить свою актуальность в виду резкого скачка на рынке. Сумма может поменяться и в результате изменений, который произошли с самим наделом – например, произошло наводнение, в результате которого цена на данную землю упала в разы. Или, наоборот, собственник произвел улучшения – провел воду, возвел дом.

Рыночной стоимостью является цена данного конкретного участка в условиях рынка недвижимости на данный конкретный момент. Для определения точной стоимости участка, требуется специальная экспертиза, но продавец может самостоятельно установить цену на свою землю по собственному усмотрению.

При условии, что продавец торопится и ему необходимо срочно продать данный земельный надел, он может установить цены ниже рыночной стоимости.

Оценка дома и земельного участка порядок и особенности проведения процедуры

Если он обладает такими параметрами, как время и терпение – цены можно установить чуть выше средне-рыночной. Но при этом продавец должен обладать даром убеждения, чтобы суметь продать свой надел по заявленной цене.

Кроме рыночной стоимости по каждому земельному участку проводится кадастровая оценка. Как правило последняя на 25 % выше рыночной.

Порядок проведения кадастровой оценки определяется Правительством нашего государства. В свою очередь органы местной власти могут установить средний уровень кадастровой стоимости земли по данному конкретному населенному пункту.

С учетом все той же кадастровой цены устанавливается цена выкупа данного участка в частное пользование.

Кадастровая стоимость напрямую зависит от целевого назначения земельного участка. Земли, предназначенные для жилищного строительства имеют одну стоимость, если это промышленные земли – их кадастровая оценка будет отличаться.

В отличие от оценки рыночной стоимости земельного участка его кадастровая цена не зависит от степени благоустройства данного конкретного надела. Это усредненный показатель, основанный на усредненных характеристиках земельного участка определенного назначения.

Рыночная цена требуется при купле-продаже земельного участка на вторичном рынке, когда между действующим собственником и будущим предполагаются рыночные отношения.

В том случае, если данный земельный надел находится в муниципальной, региональной или государственной собственности и его хочет приобрести частное лицо – стоимость участка определяется в соответствии с кадастровой стоимостью земли.

Земельные участки одинакового размера и с одинаковыми характеристиками. но при этом расположенные в разных районах города, будут стоить по-разному.

От чего зависит цена земли и какие факторы влияют на этот показатель:

    Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

  1. Социально-демографическая особенность – структура населения, его плотность, состав.
  2. Общая экономическая ситуация – экономическая ситуация в стране, регионе, данном конкретном населенном пункте, закредитованность населения, уровень доходов.
  3. Правовое регулирование и действующие системы налогообложения – правовые нормы частного и публичного права, это могут быть природоохранные режимы, законодательные требования по выплате налогов.
  4. Природные условия и окружающая среда – климат гидрологические условия, экологическая составляющая данного конкретного района.
  5. Физические и качественные характеристики земельного участка – размер, форма данного земельного надела, рельеф, положение по отношению к соседям, качество почв, наличие построек, их характеристики.
  6. Расположение земельного участка – доступность данного участка, наличие подъездных путей, инфраструктура, соседство с промышленными объектами, наличие красивого ландшафта.

Как оценить стоимость земельного участка, и кто имеет право проводить данную процедуру?

Для того, чтобы провести оценку участка, необходимо обратиться в специализированную компанию, это также может быть агентство недвижимости. Можно обратиться и к частному оценщику, но перед тем, как подписать с ним договор о сотрудничестве, не лишним будет убедиться, что данный специалист обладает всеми необходимыми лицензиями.

Даже в случае обращения в крупную компанию, не поленитесь собрать отзывы о ней. Обращайтесь только в ту организацию, которая зарекомендовала себя качественной работой.

Оценка дома и земельного участка порядок и особенности проведения процедуры

В том случае, если произведенная оценка вызывает недоверие, всегда есть возможность заказать независимую оценку земельного участка.

Общая информация

Главная цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).

Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

  • земельных участков, независимо от их целевого назначения;
  • сельскохозяйственных паев;
  • квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
  • промышленных и коммерческих помещений;
  • офисных зданий и помещений;
  • торговых помещений;
  • объектов незавершенного строительства;
  • капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

Оценка дома и земельного участка порядок и особенности проведения процедуры

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

  • общего состояния экономики в конкретном регионе;
  • индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
  • цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

  1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
  2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
  3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
  4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
  5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

  • ФЗ № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Закон обсуждает:
    • основы регулирования этой деятельности;
    • отношения, возникающие между сторонами;
    • лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
    • основания для проведения оценочных действий;
    • порядок оформления их результатов;
    • основы контроля оценочной деятельности;
    • правила проведения кадастровой оценки.
  • Федеральный стандарт оценки ФСО № 7, утв. Приказом Минэка № 611 от 25.09.2014. Документ уточняет:
    • объекты оценивания;
    • требования к процедуре оценки;
    • порядок постановки задания оценщику;
    • особенности анализа рыночной информации;
    • использование разных подходов в оценочной деятельности;
    • процедуру согласования результатов, полученных разными способами и подходами и так далее.

Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения.

Предлагаем ознакомиться  Жалоба на ТСЖ Иолк - как и куда написать

Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов.

Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

Рассмотрим подробнее, кто имеет право проводить оценку.

Кто проводит оценку

Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:

  • соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
  • обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
  • хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
  • осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

Обращаем внимание, что с 01.04. 2020 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

  • оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
  • итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
  • цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
  • итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
  • оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

Документы, необходимые для процедуры оценки

Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

  1. Заключение договора и постановка задания.
  2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
  3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
  4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
  5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя.

Для проведения оценки необходимо предоставить:

  • документ, подтверждающий права собственности;
  • паспорт и ИНН владельца недвижимого имущества;
  • документы, имеющие отношение к этой недвижимости, например – договор о купле/продаже;
  • кадастровую выписку из ГКН на данные объекты;
  • паспорт и план участка (если имеются в наличии).

Образец кадастровой выписки из ГКН

Могут понадобиться и другие документы, поэтому лучше обсудить этот вопрос предварительно. В результате заказчику должен быть предоставлен отчет о проведенной оценке недвижимого имущества.

Отчет об оценке оформляется в письменном виде и обладает юридической силой (может быть представлен в качестве доказательного документа).

Он должен быть составлен в понятном для заказчика виде и в его содержании должны отсутствовать элементы двоякого понимания.

Присутствовать должно следующее: информация о стоимости объекта, дата проведения оценки, ее метод, подпись исполнителя, печать. Отчет должен быть пронумерован и прошит постранично.

В условия оформления отчета включено и то, что указанная в нем информация и проведенные исполнителем расчеты могут быть проверены заказчиком самостоятельно. Необязательная информация должна отсутствовать.

Отчет об оценке земельного участка, пример

Сделать это можно на специализированных сайтах при помощи онлайн-калькулятора.

При этом будет учтен материал, из которого возведена постройка, этажность и другие параметры.

Для заказа данной услуги у определенной оценочной конторы заказчик должен подготовить пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Подтверждение права собственности.
  3. Техпаспорт с характеристиками объекта.
  4. Дополнительные сведения (почтовый адрес, УНП, транспортрая инфраструктура и т.д.).

Для проведения данной процедуры необходимо располагать копей акта на право собственности на землю. В случае, если он не содержит кадастрового номера, необходимо получить справку о его присвоении.

Документы, которые потребуется предоставить для оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в суде, существенно отличаются при ведении работ с частным владельцем или организацией. Но в любой случае потребуются:

  • документы о проведении межевания, факт определения кадастровой стоимости;
  • свидетельства, подтверждающие права на владение;
  • личные документы.

Для организации также потребуется представить Устав.

Разновидности оценок

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

  • на рынке присутствуют конкурентные объекты;
  • стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
  • цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
  • объект представлен на открытом рынке;
  • стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

  • Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
  • Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
  • Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
  • Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
  • Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Методика оценивания

Оценка дома и земельного участка порядок и особенности проведения процедуры

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.05.2015, существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

  • Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
  • Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
  • Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

Существует несколько наиболее распространенных качественных и количественных методов оценивания, а также множество их сочетаний. Их выбор осуществляет оценщик, допускается комбинирование методик. В них отражается, как происходит оценка недвижимости в зависимости от целей и поставленных заказчиком задач.

К самым распространенным методам относят:

  • Сравнительный – анализ средних цен сегмента рынка, к которому принадлежит предмет оценки, и расчет стоимости на основе сравнения характеристик изучаемого и других объектов.
  • Метод капитализации. Предполагает определение текущей стоимости в виде чистого дохода, который может быть получен.
  • Метод дисконтирования финансовых потоков. Позволяет определить текущий размер нестабильных потенциальных доходов, которые собственник получит в будущем.

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Технология оценки недвижимости может предполагать использование сразу нескольких методик.

Оценка для суда обычно вызвана имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследственного или супружеского имущества, особенно когда речь идет о размере компенсации, которую одна сторона должна выплатить в обмен на единоличное право собственности.

Оценка для судебного разбирательства может проводиться как по инициативе одной из сторон спора, так и по решению судьи.

Многие стремятся дешево оценить недвижимость. Но такая разновидность оценки должна быть наиболее объективной, ведь ее результаты, скрупулезно рассмотренные судьей, могут быть поставлены под сомнение.

Еще одна особенность: оплачивать такую оценку должен будет не тот, кто заказывает ее, а лицо, на которое возложены судебные расходы. Как правило, это делает проигравший либо обе стороны, в зависимости от того, что решит судья.

Что влияет на рыночную стоимость земельного участка?

Как раз все перечисленные параметры часто становятся основанием для обновления выполнения данных о стоимости принадлежащей обладателю территории. Такая процедура с равным успехом может быть востребована в отношении определения стоимости личных приусадебных владений и коммерческой земельной недвижимости.

Для выполнения корректировочных работ обладателю понадобится вновь представить полный пакет необходимых документов. В некоторых ситуациях потребуется обновить документы. Это придется выполнять, например, при необходимости внесения изменений или уточнений на основании подготовки материалов для решения спорных вопросов в области земельной недвижимости.

Таких, как, например, уточнение границ территории или обновление данных о стоимости выделенной территории. Корректировка обязательно понадобится в случае выделения долей владельцам из некогда единой территории. Такое часто случается при продаже части земельной территории или вступлении в наследование нескольких собственников.

Оценка ЗУ или дома по рыночной стоимости становится обязательной, для того чтобы определить:

  • сумму налога на прибыль от продажи недвижимого имущества;
  • размер обязательных отчислений при таких сделках с объектами недвижимости, которые предусматривают переход прав собственности в отношении этого объекта (продажа, дарение и так далее);
  • сумму залога для ипотечного кредита (в том случае, если оцениваемое имущество будет выступать в виде залога);
  • размер взноса в уставной капитал организации;
  • стоимость недвижимости, являющейся объектом судебного разбирательства (например, в случае раздела имущества при разводе супругов);
  • сумму, на которую можно оформить договор страхования на данный объект.

В случае аренды ЗУ оцениваются права аренды.

  • для земли;
  • для каждого строения.

Весь процесс проведения оценки объектов недвижимости и земельных участков разделяется на несколько этапов. Заключается договор.

Для этого оценщику нужна определенная информация:

  • вид собственности;
  • категория земель;
  • вид разрешенного использования участка;
  • наличие или отсутствие обременений на объект;
  • наличие строений на ЗУ;
  • данные земельного кадастра.

Обсуждается и устанавливается дата проведения оценки. В ходе ее исполнения оценщик собирает дополнительную информацию, проводит осмотр оцениваемой и прилегающей территорий, фотографирует объекты для их идентификации.

Затем оценщик проводит анализ полученных данных, включающих: физические характеристики земли, местоположение участка, а также связанные с этим особенности, описание расположенных на нем построек и другие факты и документы. Необходимо заранее заняться подготовкой документов для оценки дома с земельным участком.

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Цена будет зависеть и от рыночной стоимости объекта, для этого предусмотрен анализ рынка недвижимости.

  • анализ рынка недвижимости;
  • учет характеристик всех построек на участке (проверка состояния и степени износа жилого дома, коттеджа, бани, гаража и прочего имущества при наличии);
  • расчет денежных затрат на замещение жилой постройки.

ФЗ об оценочной деятельности предписывает главное правило при оценке недвижимости вместе с земельным участком: оценщик, в первую очередь, должен рассчитать затраты на постройку жилого дома. Затратный метод при экспертной денежной оценке является не только самым точным, но и единственным, предписанным законодательством.

Далее оценщик определяет основные характеристики жилой постройки и его площадь для сравнения с аналогичными объектами на рынке. На практике часто подбираются здания, максимально приближенные по характеристикам по причине отсутствия идентичных объектов в базе.

Чтобы готовый отчет получил юридическую силу и мог приниматься любыми инстанциями, эксперт должен заверить его нотариально, предоставив копию свидетельства о праве проведения оценочных мероприятий.

О процедуре оценки домов и земельных участков мы поговорили, далее о том, какие факторы влияют на конечную стоимость объекта.

  • местоположение недвижимости;
  • экологическое состояние в районе, в котором находится объект;
  • уровень освещенности;
  • расстояние до ближайшего города и важных объектов местной инфраструктуры (магазины, аптеки и т.д.);
  • состояние оцениваемого участка и год возведения постройки;
  • наличие охраны и подземной парковки на территории участка;
  • площадь, этажность и конструктивные особенности (балконы, отделка и т.д.) жилого дома;
  • наличие и состояние дополнительных построек на территории участка.
Предлагаем ознакомиться  Инструктаж по технике безопасности

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

На основе всех этих данных эксперт проводит тщательный анализ дома и земельного участка и составляет соответствующий отчет, отличающийся полнотой сведений и их достоверностью. На этом процедуру оценки жилого дома и земельного участка можно считать завершенной.

Стоимость оценки земельного участка и дома на нем варьируется в зависимости от выбранной компании, размера и местоположения территории, а также целей самого оценочного эксперта.

В среднем, данная услуга обходится владельцам недвижимости от 3000 до 5000 рублей при сроках оценки от 1 до 5 дней.

Независимая оценка земельного участка для обслуживания жилого дома может использоваться в следующих случаях:

  • для расчета цены на аренду;
  • для получения права на наследство;
  • для выкупа территории из государственной собственности;
  • для взноса в уставный капитал и т.д.

На цену земельного участка влияет множество факторов, таких как наличие коммуникаций, ситуация на рынке недвижимости, внешняя инфраструктура, местоположение участка, качество дорог и многих других. Также немалое значение имеет категория назначения земельного участка и вид его пользования.

На цену оценки земельного участка оказывают влияние следующие факторы:

  1. Удаленность объекта от города.
  2. Стоимость услуг специалиста.
  3. Площадь дома и размер земельного участка.
  4. Уникальность постройки.
  5. Вид разрешения, выданного на землю.
  6. То, для какой инстанции готовится отчет.

Все эти моменты оказывают влияние на итоговую стоимость услуг специалиста, но нужно учесть, что каждый оценщик рассчитывает стоимость своих услуг в индивидуальном порядке. При этом он принимает во внимание рекомендации СРО.

Для того, чтобы найти оценщика с самыми выгодными условиями, клиенту необходимо изучить все предложения, существующие в городе. Владельцы зданий могут выбрать любого эксперта, ориентируясь на стоимость услуг. Важна репутация специалиста.

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Но в реальности кредитно-финансовые организации рекомендуют клиентам, оформляющим ипотечный заем, сотрудничать с тщательно отобранными экспертами. Специалисты проверены банками, поэтому можно быть уверенным в том, что оценка имущества будет проведена объективно.

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

  • Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определениезаконы федерального значения;
  • постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
  • ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
  • нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

  • Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
  • Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
  • Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

  • Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определениедоходный;
  • сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

  • предполагаемого использования;
  • капитализации земельной ренты;
  • метод остатка.
  1. Метод сравнения продаж. Самый простой, а поэтому – самый распространенный. Оценщик подбирает аналогичные предложения на рынке и сравнивает по ряду параметров представленные участки. На основе данных сравнений определяется стоимость данного конкретного надела. При этом необходимо принять в расчет, что цены, указанные в объявлениях – желаемая сумма. По какой реальной цене был продан тот или иной участок – не известно. Но ради справедливости имеет смысл сделать скидку на 8-12% от заявленной в объявлении цены. Этот метод подходит только для развитого рынка.
  2. Метод распределения. Применяют для земель, на которых имеются застройки. Для проведения оценки в этом случае необходимо понять, сколько стоит каждый объект недвижимости и земля в отдельности, в этом случае также применяется сравнительный подход. В результате проводится расчет стоимости данной земли в купе со стоящими на нем строениями путем обоснованного обобщения.
  3. Метод выделения. Применяется к земельному участку со строениями, но в том случае, если есть информация о ценах сделок с аналогичными объектами. Данный метод применяется для тех участков, которые не требуют больших вложений для их улучшения. Чаще всего применяют для дачных участков где несложно просчитать сумму предполагаемых вложений.
  4. Метод капитализации земельной ренты. Зная арендные ставки на данный участок можно предположить, что данная сумма станет ежемесячным доходом с данной земли. Из данного предполагаемого регулярного дохода определяется стоимость участка. Эту цену соотносят с рыночной стоимостью данной земли, из чего можно сделать вывод о окупаемости.
  5. Метод остатка для земли. Применяется как для застроенных, так и для пустующих земельных наделов. Проводится процедура расчета проведения улучшения данных земель, чистого дохода от аренды данной земли за определенный срок, расчет средств, требующихся для улучшения участка и прочие параметры.
  6. Метод предполагаемого использования. Применяется для участка, который можно разделить на более мелкие наделы. Придется определить примерную стоимость каждого участка, произвести расчет затрат и график освоения периода продажи, вычесть понесенные при этом затраты
  1. Степень удаленности от участка – это время, которое оценщик проведет в дороге. А время, как известно – деньги.
  2. Опытность данного специалиста, чем опытнее оценщик, тем больше придется выложить за его работу. Но это оправданные траты, так как неопытный специалист может допустить ошибку в расчетах, что может привести к несогласию с данным отчетом второй стороны. В результате может потребоваться повторная процедура по оценке, а это – непредвиденные расходы.
  3. Отдаленность территории от регионального центра – в крупных городах из-за конкуренции оценщики готовы делать скидки, и, порой, существенные. В более мелких городах специалисты стараются держать единую цену, во избежание потери дохода.
  4. Размер земельного участка и наличие построек на нем.

Принципы оценки недвижимости

Основные понятия и принципы оценки не определены в ФЗ № 135 – это лишь теоретические правила, не отраженные законодательно. Они являются базой проведения оценочных работ, которой в первую очередь должен руководствоваться оценщик.

Существует 3 группы принципов, каждая из которых включает:

  • Принцип позиции пользователя. Предполагает отражение пользы объекта, определение наиболее выгодной для него цены и оценку будущих выгод.
  • Принципы взаимосвязи частей недвижимости, в рамках которых цена основана на наиболее выгодном использовании каждой отдельной части единого недвижимого имущества.
  • Принципы позиции рынка, по которым цена определяется в соответствии с условиями, диктуемыми рынком.

Принцип наиболее эффективного использования обобщает эти три группы, полноценно отражая задачи оценки недвижимости.

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Далеко не все готовы платить за оценочные мероприятия, особенно если цена необходима для публикации объявления о продаже квартиры. Самый простой способ, как оценить недвижимость самому, – изучить доступные предложения на рынке, найти аналогичные объекты, сравнить их характеристики и рассчитать примерную собственную цену, учитывая индивидуальные особенности своей квартиры.

Как правило, на цену влияют следующие факторы:

  • этаж. Крайние этажи оцениваются дешевле;
  • развитость инфраструктуры. Наличие поблизости детских садов, школ, остановок транспорта, супермаркетов, больниц, стоянок и прочих объектов инфраструктуры повышает стоимость, их отсутствие – снижает;
  • Состояние жилья. Свежий ремонт, оборудование, новая сантехника потенциально повышают цену.

Экспертиза земли, неделимости и межевания

В результате проведения кадастровой оценки проводится разбивка территорий на зоны, определение стоимости земель по базовым и зональным показателям, кад.

Проводит экспертизу и оценку жилого строения и прилегающего земельного участка могут следующие лица:

  • самостоятельно владельцы недвижимости;
  • специалисты кадастровой палаты;
  • саморегулируемые организации, например, агентства недвижимости.

Оценщиками выступают как частные или физические лица, так и профильные организации, которые располагают соответствующей лицензией или имеют полис страхования гражданской ответственности на сумму не меньше 300 тысяч рублей. Это позволяет проводить экспертизу за счет выплат по полису, заказывать в государственных органах процедуры и услуги по оценке недвижимости.

СПРАВКА! Саморегулируемые организации могут быть некоммерческими объединениями предприятий, которые создаются специально по отраслевому либо территориальному признаку. Любая их деятельность соответствует государственным регламентам и стандартам.

В большинстве случаев собственники недвижимости проводят оценку своего имущество самостоятельно. В основном необходимость возникает при продаже дома.То есть продавец сам устанавливает цену за земельное владение, ориентируясь на свои потребности, похожие характеристики других домов или включая заложенные средства и работы.

Но есть случаи, когда оценивание должен производить только аттестованный специалист. Особенно это касается приобретения недвижимости через ипотеку, предоставления дома как залогового имущества, межевания и т.п.

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Специалистами проводится оценка жилого дома в следующих случаях:

  • расчет налоговой суммы от продажи;
  • расчет государственной пошлины;
  • для отчислений в Пенсионный фонд;
  • для вычита ипотечного кредитования;
  • в ситуациях имущественного спора, судебного разбирательства, разделе имущества, страховых выплат;
  • расчет суммы уставного капитала;
  • при незавершенном строительстве;
  • при расчетах для инвестиционного проекта.

Процесс оценивания недвижимого жилого объекта включает в себя следующее:

  1. Подача заявки в государственные кадастровые органы.
  2. Подготовка необходимой документации.
  3. Изучение объекта.
  4. Проведение экспертизы и расчетов.
  5. Заключительное оформление документации и вывод отчета.

Аттестованный кадастровый специалист проводит работу с собственником недвижимости, выясняя цели проведения оценки. После определения целей формируется необходимый пакет документации и оговариваются срок исполнения экспертизы. После согласования инженер и собственник заключают договор.

Владелец недвижимости после заключения договора может вызвать оценщика для проведения осмотра объекта. На эксперта ложится задача осмотра дома, имеющиеся на территории построек, сбора фото отчета и документирования процесса оценки.

Заключительным этапом является проведение расчетов. При его исполнении необходимо учитывать все факторы и нюансы, открытые в ходе осмотра жилого дома и его территории. Эксперты не только детально изучают объект, но и сравнивают дом с аналогичными строениями.

Сколько стоит?

Цена услуги оценивания земельного участка с жилым домом зависит от следующих факторов:

  • удаленность дома от основной инфраструктуры;
  • работа специалиста;
  • характеристики дома — площадь, размер участка, количество построек, возраст строений и т.п.;
  • уникальность строений;
  • вид разрешения на землю;
  • для какой инстанции подготавливает отчет оценщика.

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Средняя стоимость услуг оценщика по России составляет от 3 000 — 4 000 рублей на осмотр жилого дома, 2 500 рублей для изучения земельно участка.

Оценка стоимости помещения в жилом доме – наиболее распространенный вид оценочных действий. Жилой считается любая недвижимость, которая по санитарно-техническим нормам предназначена для постоянного проживания в ней людей: квартиры и комнаты в общежитиях, дома и загородные дачи, коттеджи, апартаменты, пентхаусы и так далее.

Главные основания ее оценки:

  • получение ипотечного кредита и оформление залога;
  • вступление в наследство;
  • совершение сделок – оценка недвижимости при продаже, оформлении дарственной, заключении договора мены, пожизненной ренты и так далее;
  • разрешение имущественных споров, в том числе при ее разделе.

При оценивании жилой недвижимости чаще всего применяется сравнительный метод. Наиболее правильной будет стоимость, которая справедлива с учетом положения на рынке, цен на другие похожие объекты, спроса и предложения.

Важен и учет индивидуальных характеристик. Например, процедура оценивания малогабаритного эконом-жилья будет отличаться от того, как правильно оценить элитную недвижимость.

Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.

Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:

  • дефекты несущих конструкций;
  • скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
  • неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
  • прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.
Предлагаем ознакомиться  Оформление ДТП: порядок действий по новым правилам

Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Государственной принято считать кадастровую оценку объектов недвижимости, которая рассчитывается специалистами государственного кадастрового учета(ГКУ) только для объектов, поставленных на кадастровый учет.

Кадастровая стоимость может быть изменена в результате переоценки (через каждые пять лет).

Ее уточненный вариант указывается в кадастровой выписке, поэтому ее наличие необходимо для процедуры оценивания ЗУ.

В случае независимой экспертизы цель оценки имущества обсуждается в процессе переговоров с заказчиком.

Если выяснение кадастровой стоимости – прерогатива государства, то для определения рыночной стоимости объекта можно воспользоваться услугами компаний, имеющими лицензию на проведение оценочной деятельности.

Услуга независимой оценки земли и недвижимости является платной. Для того чтобы ее заказать, нужно позвонить по телефону, номер которого указан на сайте такой компании.

Оценка земельного участка для обслуживания жилого дома

Коммерческим считается любой объект, эксплуатация которого должна приносить выгоду. Следовательно, логичен выбор доходного подхода оценивания. То есть нынешняя разумная стоимость должна включать будущую прибыль, которую может и, вероятнее всего, получит собственник от эксплуатации или отчуждения такого объекта.

Основной вид прибыли от коммерческих объектов – арендная плата, поэтому при их оценке следует рассчитывать чистый доход от аренды, за вычетом основных расходов арендодателя на:

  • текущий ремонт;
  • коммунальные платежи;
  • клиринговые услуги;
  • страхование и так далее.

В этой ситуации при проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно, ведь расчет стоимости аренды требует изучения состояния объекта.

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Применяется и сравнительный подход. При расчете цены коммерческого объекта оценщик исходит из того, что покупатель не заплатит больше, чем стоит на рынке похожий объект.

Самостоятельная оценка

Не в каждом случае продавцу требуется проведение официальной процедуры оценки своего земельного надела. Поэтому, в случае необходимости, продавец может провести эту процедуру своими силами. Как оценить земельный участок самостоятельно?

Оптимальный вариант, если это будут участки, расположенные в одном с вами районе. Но нужно понимать, что не бывает двух одинаковых земельных участков, похожих друг на друга как близнецы, это добавляет трудностей.

Для проведения анализа выделите несколько критериев, по которым вы хотите оценить участок: наличие воды, построек, их состояние, благоустройство и пр. Ставьте оценку по каждому критерию по пятибалльной шкале. В завершении суммируйте баллы, соотнесите их с представленными ценами.

Если в тексте нет цены – звоните, спрашивайте. Но учтите, озвученная цена – то, на что рассчитывает продавец, по факту она наверняка будет ниже, поэтому сразу «скидывайте» 8-12% от полученной средней цены за аналогичные участки.

Экспертиза земли, неделимости и межевания

Для легитимности полученные документов, требуется соблюдение всех обязательных условий порядка и правил выполнения независимой оценки участка.

Для проведения этой работы потребуется приглашение независимых экспертов, имеющих квалификацию для проведения такой деятельности. В зависимости от ситуации, такие специалисты могут применять разнообразные методы. Но при этом порядок сохранится в неизменном виде.

Специалистам оценочной организации потребуется представить полный пакет документов, готовый подтвердить границы земель. Также работы выполняются на основании документов, представленных владельцами территории.

После получения полного пакета, специалисты выбирают метод оценки земельного участка. Сегодня используются такие вилы:

  • сравнение продаж;
  • выделение;
  • распределения;
  • капитализация земельной ренты;
  • остатка;
  • предполагаемого использования.

По итогам оценщик предоставляет заказчик документально зафиксированную документацию, в которой результаты такой оценки указываются. Эти материалы предоставляются на конкретное число выполнения работ. Далее они могут использоваться при любых операциях с земельной недвижимостью.

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

С его помощью сбор полного пакета документов и успешное завершение деятельности будет проведено в короткие сроки и в полном соответствии с обязательными требованиями.

Результаты оценки и составление отчета

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

  • в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
  • сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
  • отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

  • сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
  • анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
  • описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
  • процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
  • основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

Содержание договора – предмет особого внимания. Документ может быть признан недействительным, если оно не отвечает требованиям закона и не содержит минимальный перечень обязательных реквизитов, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с ее положениями, структура договора на оценку недвижимости включает:

  • цели оценки;
  • описание изучаемого объекта;
  • вид стоимости, подлежащей определению;
  • размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
  • сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
  • информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
  • ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

  • описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
  • перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
  • характеристики объекта;
  • цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
  • вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
  • допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

Заключение

Оценка объекта нужна для определения денежного выражения его стоимости, с учетом ее вида. Рыночная стоимость служит ориентировочным показателем оптимальной для его реализации цены объекта в условиях открытого, конкурентного рынка недвижимости.

Установление по результатам оценки рыночной стоимости на объект недвижимости необходимо при любых имущественных сделках, предполагающих его отчуждение (продажу и так далее).

Законодательство устанавливает, что определением стоимости недвижимости могут осуществлять независимые эксперты. Это лица, которые имеют лицензию, подтверждающую их право заниматься этим видом деятельности.

Специалист обязан состоять в СРО. Кроме того, его деятельность должна быть застрахована, он должен иметь полис с покрытием минимум 300 тысяч рублей.

Для того, чтобы выполнить оценку недвижимости, нужно сообщить об этом специалисту. Важно узнать условия сотрудничества с ним. Еще до подписания договора необходимо обсудить срок, в который будет исполнен заказ, а также стоимость процедуры.

Необходимо заранее уточнить то, какие документы будут нужны оценщику для проведения работ. Пакет бумаг, который нужно вручить специалисту, обычно содержит следующие документы:

  1. Копии бумаги, которые подтверждают личность владельца имущества. Нужно отксерокопировать паспорт и ИНН.
  2. Документы, которые имеются на недвижимость. Это кадастровый план, договор о приобретении дома в собственность, либо другие бумаги, с помощью которых можно подтвердить право на имущество.

В договоре следует указать ряд моментов. К ним относится вид оценки, цели проведения процедуры. Важно отразить задачи, которые будут решены в процессе оценки. В документе должен быть указан срок выполнения работы.

Методики оценки недвижимости следующие:

  • аналоговый метод;
  • доходный;
  • затратный.

Аналоговый основан на сравнении цен сделок, которые были заключены на рынке за последний год. На основе полученных результатов определяется стоимость объекта, который осматривает оценщик. Аналоговый метод может быть использован при проведении оценки домов, которые находятся в черте города.

Для того, чтобы оценка была объективной, необходимо пользоваться данными минимум трех сделок, совершенных ранее. Специалист принимает во внимание схожесть домов по площади, наличие коммуникаций и ряд других факторов.

Доходный метод применяют для определения стоимости коммерческой недвижимости и квартир. Для оценки стоимости дома применяется затратный метод. Он основан на определении всех затрат, направленных на возведение объекта. Метод отлично подходит для оценки новых домов, которые были построены в коттеджных поселках.

Оценивая частные дома, специалисты чаще всего используют комплексный метод. Он объединяет перечисленные выше подходы, взяв от каждого лучшее.

Когда договор будет подписан, собственник недвижимости должен передать специалисту пакет документов. Уточните дату, когда оценщик приедет на объект.

Прибыв на место, он должен определить главные характеристики строения. Оценщик обязательно делает фото. Они нужны для того, чтобы выполнить идентификацию дома. Специалист обязательно проверяет то, были ли незаконные перепланировки.

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Определение цены на оценку земли усложняется тем, что эксперт должен принять во внимание рыночную стоимость земли. В этом случае он применяет комплексный метод, это позволит определить реальную стоимость имущества.

Если же недвижимость переходит к владельцу после принятия наследства, либо имущество было подарено, тогда эксперт для расчета его стоимости применяет нормативную денежную оценку. В результате определяется сумма, исходя из размера которой будет начислен налог на землю, а также сумма государственной пошлины.

Оценка жилого дома выполняется специалистом, состоящим в СРО. Его деятельность должна быть застрахована.

Перед подписанием договора необходимо уточнить срок выполнения работы, уточнить пакет бумаг. После завершения работ заказчику будет выдан отчет, подготовленный в соответствии с ФЗ №135.

Оценка жилого дома и прилегающего участка представляет собой процесс, который проводится в соответствии с нормами действующего законодательства. Процедура оценки сложная, ее выполнение лучше доверить экспертам.

Как проводится оценка земельного участка: методы, стоимость, определение

Оценка недвижимости – это совокупность действий оценщика, направленных на определение наиболее вероятной стоимости объекта в данных обстоятельствах. Процедура проводится по разным причинам, но только экспертами-оценщиками с квалификационным аттестатом. Они собирают и анализируют необходимую информацию и по результатам анализа рассчитывают наиболее вероятную цену.

Для достоверного определения цены на земельный участок и постройки на территории обязательно закажите услугу оценки недвижимости: данный процесс требует от специалиста не только наличия большого опыта, но и высокой квалификации, а также точного знания соответствующего законодательства.

При выборе профессионального оценщика рекомендуем обратить внимание на рекомендации, отзывы клиентов, известность в определенном регионе и срок его деятельности на рынке оценочных услуг.

Помните, что лишь достоверная и точная оценка вашего имущества поможет вам определить его рыночную стоимость для проведения операций купли-продажи.

При продаже, аренде или разделе непосредственно земельного участка оценочная процедура является обязательным условием согласно Федеральному Закону Российской Федерации об оценочной деятельности.

Видовые отличия территории

Земельные территории вначале подразделяются по категориям. Это: земли поселений, сельскохозяйственного назначения, промышленного использования, лесной, водный фонд и другие.

Разделение ЗУ по видовым признакам может определяться в зависимости от их целевого предназначения. В документах собственности на земельный надел должна присутствовать строка (или графа) с указанием разрешенного использования данного участка.

Из земель сельскохозяйственной категории, участки, выделяемые гражданам и организациям, могут быть использованы в целях:

  1. Ведения личного или подсобного хозяйства, садоводства и огородничества.
  2. Организации фермерского производства.
  3. Создания товариществ или объединений, для ведения садоводства, огородничества.
  4. Обустройства дач.
  5. Для сенокосов, пастбищ и других целей.

Если же в разрешенном использовании надела обозначено, что он предоставлен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то обычно такие участки предоставляются на территориях, входящих в категорию земель поселений.

При этом не является обязательным его присутствие в границах населенного пункта, он может находиться в отдалении.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector