Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Кто и в каких целях заключает договор

Как правило, имущество оформляют по договору доверительного управления, когда у настоящего владельца отсутствует возможность заниматься уходом за ней и другими делами, связанными с недвижимостью. Довольно часто договор заключает из-за временного отсутствия владельца. Например, когда фактический владелец погиб, а его наследник по определенному стечению причин не может перебрать на себя обязательства, нотариус может выйти из ситуации с помощью договора на доверительное управление недвижимостью. Когда же фактический владелец появляется, он может аннулировать его действие, обратившись к тому же нотариусу, который заключал сделку.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

  • Учредитель управления — в документе так называют хозяина объекта недвижимости;
  • Доверительный управляющий — это субъект, который принимает на себя обязанности по управлению имуществом, проще говоря, это и есть доверенное лицо;
  • Выгодоприобретатель или факультативная фигура — это физическое или юридическое лицо, в интересах которого осуществляется эксплуатация объекта. Что важно учредитель и выгодоприобретатель могут быть разными лицами, в зависимости от того, что указано в бумагах доверенности. Если же этот пункт проигнорирован в документах, то в качестве выгодоприобретателя будет автоматически рассматриваться учредитель управления, то есть, фактический владелец недвижимости.

Что касается выбора доверительного управляющего, то им может выступать как коммерческая организация, так и физическое лицо, у которого есть статус ИП. Часто эту деятельность рассматривают в качестве предпринимательской, но в случае, когда доверенность подписана из-за временного отсутствия наследника, такое определение с неё снимается.

Общая информация

Если человек является владельцем нескольких объектов недвижимости, то времени на сдачу в аренду уходит много. Поэтому вариант доверительного управления поможет избавить собственника от траты своих сил и времени.

Хотя и доход от аренды немного уменьшится в связи с выплатой гонорара доверительному управляющему. Сделки доверительного управления заключаются и в случае, если владелец имущества планирует длительное отсутствие или переезжает на ПМЖ за границу.

Такое управление часто применяется, если спрос на недвижимость зависит от сезона или он не достаточно большой (например, загородный дом, который арендуют на несколько дней для праздников). Доверительное управление объектом недвижимости удобно и юрлицам, которые владеют неиспользуемыми производственными или офисными зданиями.

Управляющая компания может отремонтировать помещения, наблюдать за его состоянием и подыщет арендаторов, которые будут вовремя платить за аренду.

Управлять большим комплексом помещений и объектов – трудоемкая задача, поручить управление лучше специалистам.

Преимуществом доверительного управления объекта в отличие от работы с брокером является полная ответственность управляющей компании за своевременные платежи по аренде и коммунальным услугам. В случае необходимости управляющая компания будет следить за сохранностью имущества владельца.

Не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. К примеру, законодательством разрешается такие объекты как лес, водоемы, недра сдавать только в пользование. Недвижимость, которая находится в оперативном администрировании или хозяйственном подчинении не может быть в доверительном управлении.

Доверительное управления недвижимостью

Как в процессе коммерческой деятельности, так и во многих других случаях может возникнуть необходимость составить договор доверительного управления имуществом. Подробнее об этом договоре будет рассказано в данной статье. 

  • Договор доверительного управления — кто и с какой целью может его заключить?
  • Какие объекты можно передать в управление?
  • Как оформляется договор доверительного управления недвижимым имуществом? Форма договора
  • Особенности договора доверительного управления имуществом
  • Условия договора доверительного управления имуществом
  • Несет ли управляющий какую-либо ответственность?
  • В каких случаях действие договора завершается?
  • Примерный шаблон договора доверительного управления имуществом

В число участников договора входят:

  1. Учредитель управления — хозяин объекта.
  2. Доверительный управляющий — субъект, принимающий на себя обязанность по управлению имуществом.
  3. Выгодоприобретатель (факультативная фигура) — лицо, в интересах которого осуществляется использование объекта. В ситуации, когда в договоре он не указан, прибыль от использования объекта получает учредитель управления.

По общему правилу доверительным управляющим может быть физлицо, имеющее статус ИП, либо коммерческая организация. Это правило вполне логично, так как деятельность управляющего является предпринимательской. Если же договор доверительного управления имуществом заключается по основаниям, указанным в законе, то подобного ограничения нет.

Для желающих оформить договор доверительного управления имуществом образец данного соглашения размещен на нашем сайте.

В доверительное управление передаются те объекты, из которых можно извлечь прибыль в результате управления ими. Управление подразумевает разнообразные юридические и фактические действия, совершаемые для получения прибыли (например, сдача в аренду одной части земельного участка и выращивание сельхозпродукции на другой).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Как правило, договор доверительного управления имуществом оформляется для управления недвижимостью (торговыми, офисными помещениями и пр.) либо имущественным комплексом (к примеру, предприятием).

Среди движимых вещей чаще всего передаются в управление ценные бумаги.

Денежные средства сами по себе не могут перейти в доверительное управление, но если они являются составной частью предприятия, то переходят в управление вместе с иными составляющими этого имущественного комплекса.

Заложенные вещи в доверительное управление передать можно, однако это не помешает залогодержателю взыскать сумму долга за счет такого имущества.

В связи с этим собственник обязан известить управляющего о том, что на поступающее к нему имущество наложено обременение в виде залога.

Если он этого не сделает, то управляющий вправе через суд расторгнуть договор доверительного управления имуществом и получить компенсацию, равную годовому вознаграждению.

Главная / Квартира / Доверительное управление

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

  • у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
  • собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
  • отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Узнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.
Предлагаем ознакомиться  Договор о стажировке без оплаты труда образец 2020

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Доверительное управление недвижимостью: ​​образец договора, правила оформления

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

  • При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:
  • 1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.
  • Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.
  • С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени.

Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

  • Договор доверительного управления имуществом регулирует отношения между собственником имущества и лицом, которому он доверяет распоряжаться имуществом от своего имени.
  • Особенности договора доверительного управления зависят от вида имущества, переданного в управление.
  • Мы рассмотрим следующие виды договоров доверительного управления, с образцами:
  • общий (рамочный) договор
  • договор управления имуществом подопечного
  • договор управления имуществом, составляющим целевой капитал
  • договор управления имуществом безвестно отсутствующего гражданина
  • договор управления недвижимым имуществом
  • договор управления наследственным имуществом
  • Одним из неотъемлемых прав собственника объекта недвижимости является право передачи своей собственности сторонним лицам для осуществления каких-либо действий.
  • Если из пользования недвижимостью третьим лицом собственник планирует извлекать прибыль, необходимо заключить договор доверительного управления недвижимостью.
  • Доверительное управление: что это

Договор доверительного управления имуществом (образец)

После подписания договора о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий (ДУ) вправе приступить к выполнению своих функций. К доверительному управляющему не переходит право собственности на имущество, но он, в соответствии с подписанным договором имеет право осуществлять фактические и юридические манипуляции с объектом в интересах собственника.

Ограничения в отношении функций ДУ могут быть прописаны в соглашении. Если таковых нет, доверительный управляющий не ограничен в действиях. Главное – все должно совершаться с выгодой для собственника.

Доверительное управление недвижимостью: ​​образец договора, правила оформления

Функции доверительного управляющего:

  • сдать объект в аренду тем арендаторам, которые отвечают запросам владельца имущества;
  • подготовить и оформить договор аренды недвижимости;
  • получать арендную плату в оговоренные сроки, следить за своевременностью оплат;
  • оплачивать коммунальные услуги или контролировать своевременность платежей, если платит арендатор недвижимости;
  • следить за тем, чтобы не было порчи имущества арендатором;
  • оказывать разные бытовые услуги при необходимости (ремонт, вызов коммунальных служб и др.);
  • страховать недвижимость от всевозможных рисков;
  • решать спорные вопросы с арендаторами;
  • предоставлять другие услуги, если такие указаны в договоре.

Договор заключается между собственником и управляющим. Собственник, может поручить управляющему, действовать в своих личных интересах, либо в интересах иного лица, которое не является стороной договора.

Для договора устанавливается определенный срок действия. В течение этого срока управляющий практически не ограничен в распоряжении имуществом, находящимся в управлении. Главное условие – все действия должны совершаться в интересах собственника.

Участники правоотношений имеют право знать, что заключают договор не с собственником имущества, а с управляющим.

По устным сделкам он обязан предупреждать об этом, а в сделках совершенных в письменной форме делать специальную пометку вида «Д.У.».

  Нарушение этого требования влечет за собой материальную ответственность самого управляющего, а не за счет имущества, находящегося в доверительном управлении.

  1. Какое имущество можно передать в доверительное управление?
  2. Объектом доверительного управления чаще всего выступает недвижимость, ценные бумаги, имеющие стоимостное выражение права (имущественные и интеллектуальные) а также другие виды имущества.
  3. Собственно закон устанавливает три запрета на доверительное управление. Так, не могут быть переданы в управление:
  4. а) деньги, как самостоятельный объект
  5. б) вещи, которые находятся в хозяйственном ведении
  6. в) вещи, которые находятся в оперативном управлении
  7. Соответственно, любые объекты, не подпадающие под эти запреты, могут быть предметом доверительного управления.
  8. Деньги же передаются в доверительное управление через механизм фондов, либо с использованием банков и особенностей, предусмотренных законодательством о рынке ценных бумаг.
  9. Кто может быть доверительным управляющим?

Выступать доверительным управляющим может юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которых соответствующий вид деятельности предусмотрен в уставных (учредительных) документах или при регистрации. А в случае необходимости получения дополнительных разрешений – при наличии таких разрешений (например, для профессиональных участников рынка ценных бумаг).

  • Из числа граждан доверительным управляющим может являться названный в завещании душеприказчик (лицо исполняющее завещание), либо попечитель, управляющий имуществом подопечного.
  • В большинстве случаев, в силу договора доверительным управляющим выступает коммерческая организация или предприниматель, а на основании закона привлекаются к доверительному управлению физические лица.
  • Запрещено выступать в качестве доверительного управляющего органам местного самоуправления и государственной власти, а также унитарным предприятиям.

Доверительное управление недвижимостью: ​​образец договора, правила оформления

Не допускается совмещать две роли по договору доверительного управления, а именно управляющего и выгодоприобретателя. Причина, думаю очевидна. Как минимум – подозрения в отсутствии объективности.

  1. Ответственность доверительного управляющего
  2. Управляющий должен преследовать одну и главную цель – заботу об интересах лица, поручившего ему осуществлять управление имуществом.
  3. За нарушение этого принципа, нерадивый доверительный управляющий обязан возместить прямые убытки, причиненные имуществу и упущенную выгоду от его использования по прямому назначению.

Однако, забота – палка о двух концах. Слишком усердный управляющий, нарушивший предел предоставленных полномочий, отвечает за причиненный вред собственным имуществом.

  • Также как и отвечает по долгам, которые образовались в результате реализации доверительного управления.
  • В свою очередь, из доходов, полученных от использования имущества, находящегося в доверительном управлении, управляющему выплачивается вознаграждение.
  • Что нужно обязательно указать в договоре доверительного управления?
  • Договор доверительного управления всегда заключается в письменном виде.
  • Если предметом управления является недвижимость, то договор доверительного управления необходимо зарегистрировать, как при купле-продаже.
  • Нарушение любого из вышеперечисленных условий влечет недействительность договора.
  • Имущество, которое передается в управление, конкретно перечисляется в договоре.
Предлагаем ознакомиться  Жалоба на ООО УИК-БАНК в Роспотребнадзор

В нем также указывается, кто является учредителем управления. Иными словами, кто является собственником имущества, принявшим решение передать его в управление.

Отдельно оговаривается, в каком размере, форме и в какие сроки управляющий получает вознаграждение за свою деятельность.

По общему правилу, срок действия договора доверительного управления не превышает пяти лет. Существующие исключения связаны с законодательством об инвестировании и ценных бумагах.

Содержание журнала № 9 за 2016 г.

Доверительное управление недвижимостью: ​​образец договора, правила оформления

Рассмотрим такую ситуацию. Компания купила здание торгового центра для сдачи его в аренду. Но сама по каким-то причинам не хочет этим заниматься.

Тогда она может передать приобретенное здание на определенный срок в доверительное управление, заключив договор с другой организацией (или ИП)п. 1 ст. 1015 ГК РФ.

В этом случае компания будет учредителем управления, сохраняя за собой право собственности на недвижимостьп. 4 ст. 209 ГК РФ.

Бухгалтерский и налоговый учет у участников договора доверительного управления (как у применяющих ОСН, так и у спецрежимников) имеет свои особенности. И мы поможем вам в них вникнуть. Начнем с общих правил документооборота и учета у доверительного управляющего.

Для начала посмотрим на документальное оформление доверительного управления.

Если договор доверительного управления будет признан незаключенным или недействительным (к примеру, если не пройдена госрегистрация), то у компании могут возникнуть проблемы с учетом доходов и признанием расходов по такому договору в налоговом учете. Под угрозой могут оказаться и вычеты по НДС.

Без этого договор доверительного управления будет недействителенп. 3 ст. 1017 ГК РФ.

Доверительное управление недвижимостью: ​​образец договора, правила оформления

Кроме того, чтобы договор считался заключенным, в нем обязательно надо определитьст. 1016 ГК РФ:

  • состав передаваемого имущества;
  • наименование учредителя управления (или выгодоприобретателя);
  • размер и форму вознаграждения управляющего.

Если доверительный управляющий выполняет свои обязанности безвозмездно, то такое положение также должно быть указано в договоре;

  • срок действия договора (не более 5 лет)п. 2 ст. 1016 ГК РФ.

Свое имущество учредитель управления передает по акту приема-передачи. Если в здании есть имущество (например, мебель), то его также необходимо указать в акте (или можно составить отдельную опись такого имущества, которую приложить к акту).

Для денежных расчетов, связанных с доверительным управлением, надо открыть отдельный банковский счетп. 1 ст. 1018 ГК РФ.

Это делается с целью обособления имущества учредителя и управляющего. Например, в случае признания учредителя управления банкротом взыскание по долгам может быть обращено на его имущество, переданное в доверительное управлениеп. 2 ст. 1018 ГК РФ. А при отсутствии отдельного счета управляющему будет проблематично доказать, какие деньги его, а какие — учредителя.

Сделки с переданным в управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего именип. 3 ст. 1012 ГК РФ. Но он должен предупреждать всех контрагентов, что действует в качестве управляющего в интересах доверителя.

Для этого во всех письменных документах (включая первичку) после имени или наименования нужно делать пометку «Д. У.». К примеру, так: «Исполнитель: ООО “Северное сияние”, Д. У.».

Иначе считается, что управляющий действует в личных интересах и отвечает перед третьими лицами только собственным имуществомп. 3 ст. 1012 ГК РФ.

Доверительное управление недвижимостью: ​​образец договора, правила оформления

Сейчас многие компании и предприниматели предлагают свои услуги по доверительному управлению недвижимостью. Главное — не ошибиться с выбором того, кому действительно можно довериться…

Кроме того, в установленные договором сроки управляющий должен отчитываться учредителю (выгодоприобретателю) о своей деятельностип. 4 ст. 1020 ГК РФ. Отчет управляющего является первичным документом для целей бухгалтерского и налогового учета у всех участников договора и, помимо обязательных реквизитовч. 2 ст. 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ, должен содержать информацию:

  • о совершенных доверительным управляющим сделках и иных действиях с объектом;
  • о сумме полученных доходов за отчетный период;
  • о сумме расходов, связанных с управлением имуществом;
  • о любых изменениях в составе имущества (например, об утрате либо повреждении имущества);
  • о размере вознаграждения управляющего.

Один из способов – передать недвижимость в доверительное управление. Управляющий будет сам совершать какие-либо действия с объектом недвижимости, извлекать прибыль и передавать её собственнику помещения.

При этом риска потерять своё имущество практически не возникает. Договором доверительного управления можно предусмотреть такие условия, которые определят минимальные риски для владельца недвижимости и сделают невозможным без согласования с собственником, проводить какие-то серьёзные юридические действия.

  1. Довольно существенной и удобной функцией договора доверительного управления является то, что собственник недвижимости, в качестве получателя дохода по сделке, может указать как себя, так и любое другое стороннее лицо. 
  2. Например, хозяин квартиры передаёт в доверительное управление это жилое помещение, сам проживая в ином месте, управляющий сдаёт квартиру внаём, получает прибыль и передаёт деньги родственнику собственника квартиры, который по договору является выгодоприобретателем.
  3. Заключение договора доверительного управления недвижимостью
  4. Как и любая другая значимая операция с объектом недвижимости, договор доверительного управления всегда письменный.
  5. Помимо этого, если в управление передаются предприятия или жилые помещения, договор требуется зарегистрировать в государственном регистрационном органе.

Правовое регулирование и особенности реализации

Реализовать механизм доверительного управления на практике непросто. Во избежание трудностей, следует придерживаться норм регулирующего доверительное управление гражданского законодательства.

Правовым фундаментом отношений собственника имущества и доверительного управляющего является договор. Форма и порядок его регистрации описаны гражданским кодексом РФ (глава 53).

Гражданский кодекс России предусматривает заключение договора в той форме, в которой заключается

сделка о продаже

недвижимости. Оформление должно проходить

в письменном виде

с подписями сторон. Если это требование будет нарушено, то, как следствие, заключенный договор признается

недействительным

.

При передаче недвижимости в доверительное управление необходимо провести госрегистрацию. Порядок регистрации предусмотрен такой же, как при продаже недвижимости. Регистрируется непосредственно передача прав, а не сам договор.

Поэтому, все модификации, которые касаются самого договора и не затрагивают перехода прав, регистрировать не нужно.

Нужно только письменно зафиксировать эти изменения и приложить их к договору.

Срок действия соглашения по нормам законодательства не должен быть больше 5 лет.

После завершения времени действия договора, он может быть пролонгирован, если стороны не заявят о его расторжении. Условия сделки остаются такими же, как в первоначальном документе. Процедура выполнения и вступления в силу договора имеет некоторые особенности.

Согласно законодательству выполнение условий соглашения подписантами до процедуры госрегистрации не является основанием для изменений правовых отношений участников договора с третьей стороной. Момент вступления в силу договора доверительного управления для подписантов и для третьих лиц совпадает не всегда.

В договоре может быть прописано, что он вступает в силу с конкретной даты или сразу после подписания. Но для третьих лиц (арендаторов, коммунальных служб и др.) договор набирает силы после государственной регистрации. До этого все обязательства лежат на собственнике недвижимости.

Проблемой доверительного управления недвижимости является отсутствие правовых норм, которые регламентируют юридический статус земли, на котором размещается здание. При оформлении соглашения доверительного управления неопределенными остаются правовые отношения владельца участка и сторон договора.

Доверительное управление недвижимостью: ​​образец договора, правила оформления

Этому вопросу посвящена глава 53 ГК, статьи №1012—1026. Между двумя сторонами, собственником объекта (учредителем управления) и доверенным лицом (доверительным управляющим) заключается договор.

Особенности данного соглашения описаны в статье №1012 ГК. Многие граждане интересуются, передача имущества в доверительное управление влечет за собой переход права собственности к доверенному лицу или нет.

В соответствии с действующим законодательством учредитель остается владельцем объекта. Помимо Гражданского кодекса России процедура регулируется и рядом других правовых актов.

Одним из основных документов, которые регулируют порядок и особенности доверительного управления имуществом, является Гражданский кодекс России (ГК). Данный нормативно-правовой акт был введен в действие ФЗ №51 от 30 ноября 1994 года.

Все действия сторон направлены на ее достижение. Цель представляет собой предвидимый результат, в котором заинтересованы стороны договора. Как правило, она носит социально-экономический характер.

В качестве примера цели соглашения можно привести:

  • увеличение имущественной массы;
  • содержание вещи или предмета в надлежащем состоянии;
  • получение прибыли от использования имущества.

Участниками договора доверительного управления выступают такие стороны:

  1. доверительный управляющий;
  2. учредитель;
  3. выгодоприобретатель.

Обычно учредитель и выгодоприобретатель – это одно и то же лицо. При этом доверяющий не может быть доверительным управляющим. Роль каждой из трех сторон могут выполнять юридические и физические лица.

Объект доверительного управления – это имущество (вещь, предмет), управление которым учредитель доверяет другому лицу. Это основная составляющая соглашения. Объектам доверительного управления посвящена статья №1013 ГК.

Предлагаем ознакомиться  До какого срока можно работать беременным

Согласно ГК РФ, может быть передано следующее:

  • ценные бумаги;
  • наборы имущественных активов;
  • авторские права;
  • квартира;
  • частный дом;
  • торговые площадки;
  • складские помещения;
  • офисные здания;
  • предприятия;
  • прочие объекты, которые относятся к категории недвижимого имущества и т.п.

Объект должен соответствовать таким требованиям:

  1. быть индивидуально определенной вещью;
  2. представлять собой непотребляемое имущество;
  3. быть обособленным от имущества сторон соглашения;
  4. представлять определенную ценность;
  5. не быть изъятым из гражданского оборота.

Не передается в доверительное управление имущество, находящееся в оперативном управлении либо хозяйственном ведении. Исключением выступают случаи ликвидации юридического лица, владельца объекта.

В качестве объекта не могут выступать деньги. Исключением являются случаи, которые предусмотрены действующим законодательством.

Доверительное управление недвижимостью: ​​образец договора, правила оформления

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

  • Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону:
  • 7 (499) 288-73-46;
    8 (800) 600-36-19
  • Это быстро и бесплатно!

Конструкция соглашения доверительного управления основывается на принципах свободы, возмездности договора, равенства сторон, недопустимости произвольного вмешательства в частные дела. Документ содержит общие положения и существенные условия.

Примерная структура договора:

  • название;
  • предмет;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок передачи имущества и его возврата;
  • вознаграждение управляющего;
  • ответственности сторон;
  • порядок изменения, расторжения договора;
  • разрешение споров;
  • заключительные положения. Указываются, когда соглашение вступает в силу, условия пролонгации, количество экземпляров документа;
  • адреса, реквизиты, подписи двух сторон.

В первом пункте статьи 1016 ГК приведены существенные условия договора.

В соглашении о доверительном управлении должно быть указано следующее:

  1. состав имущества, которое передается второй стороне;
  2. вознаграждение, его величина и форма;
  3. наименование физического либо юридического лица, в интересах которого проводится управление имуществом;
  4. срок действия контракта.

В соответствии с действующим законодательством такой договор может быть заключен максимум на 5 лет. Сроки определяются сторонами и прописываются в соглашении.

Доверительное управление недвижимостью: ​​образец договора, правила оформления

Не исключен вариант и досрочного прекращения в ситуациях, которые предусмотрены статьями №419, 1024 ГК России. К таким основаниям относятся смерть доверительного управляющего либо учредителя управления, отказ от получения вознаграждения выгодоприобретателя. Инициатором прекращения обязательств по договору может быть любая сторона.

Учредитель по договору доверительного управления обязан возмещать доверительному управляющему требуемые расходы и выплачивать вознаграждение в срок и в размере, приведенном в соглашении.

Также он должен выполнять кредиторские обязанности, которые относятся к доверительному управлению имуществом. Учредитель обязан предупредить управляющего о том, что имущество отягощено залогом. Он не должен вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность, осуществляемую с целью управления объектом.

Обязанности доверительного управляющего приведены в статье №1020 ГК России, к ним относятся следующие:

  • осуществление правомочия собственника имущества в рамках, предусмотренных договором и законом;
  • предоставление отчета о своей деятельности в отношении имущества учредителю управления и выгодоприобретателю в установленные соглашением сроки;
  • при совершении действий от имени владельца имущества, указывать в устной либо письменной форме тот факт, что он является доверительным управляющим, а не собственником. В документах ставится отметка «Д.У».

В обязательстве по доверительному управлению выделяют два вида ответственности. В соответствии с пунктом первым статьи №1022 ГК России, если доверительный управляющий не проявит в отношении имущества требуемой заботливости, тогда ему придется компенсировать ущерб, причиненный в результате потери либо повреждения предмета, а также упущенную выгоду.

Второй вид ответственности наступает в случае, если управляющее лицо совершает с имуществом действия, которые не входят в его полномочия. Об этом говорится во втором пункте статьи №1022 ГК РФ.

Учредитель несет ответственность за просрочку выплаты вознаграждения, передачу обремененного предмета, вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность.

Особые требования предъявляются к соглашению, предметом которого выступает недвижимое имущество. Согласно второму пункту статьи №1017 ГК, такой договор необходимо оформлять так же, как и в случае купли-продажи объекта. Такое соглашение следует заключать в простом письменном виде.

Передача имущества проводится на основе составления специального акта, подписанного двумя сторонами.

Доверительное управление недвижимостью: ​​образец договора, правила оформления

При оформлении документа рекомендуется придерживаться следующих правил:

  • не делать исправлений путем зачеркивания ручкой, закрашивания корректором;
  • писать в деловом стиле;
  • не делать грамматических, пунктуационных ошибок.

Если соглашение составляется впервые, то лучше пользоваться примером. Это поможет избежать грубых ошибок, а также значительно сэкономит время.

Особенности документа

Форма рассматриваемого документа во многом довольно похожа на другие документы подобного образца, но все же имеет некоторые индивидуальные черты, которые нужно различать, чтобы правильно составить доверенность на управление недвижимостью.

  • Управляющий может отвечать за недвижимость только в период оговоренного срока;
  • Человек, который управлять недвижимостью, совершает операции исключительно от собственного имени, не прикрываясь именем заказчика;
  • В первую очередь соблюдаются интересы не управляющего, а собственника или выгодоприобретателя, в зависимости от того кому причитается прибыль;
  • Управляющий практически полностью автономен. Он почти не зависит от заказчика, хотя получив прямое распоряжение владельца недвижимости, должен его реализовать, а если такого не поступало, то человек полностью свободен в своих действиях, выбирая оптимальные способы управления имуществом, и реализуя их в удобное время в удобном месте;
  • Особенно важно чтобы объект, который поступает в управление, не являлся обособленным от другого имущества и не мог быть отобран из-за долгов его владельца. Правда, есть исключение, например, если имущество было заложено, а его владелец обанкротился.

Бланк документа состоит из нескольких пунктов, которые нужно обязательно заполнить, причем правильно и грамотно:

  1. Предмет договора.
  2. Объект доверительного управления.
  3. Основные и дополнительные обязанности, а также права сторон.
  4. Срок действия договора.
  5. Какую ответственность несут стороны.
  6. Заключительное положение.
  7. Адреса проживания владельца, выгодоприобретателя и управляющего. Реквизиты, которые понадобятся для оформления бумаги.

Другие особенности

Оформляя соглашение доверительного управления, стоит своевременно поставить в известность арендаторов недвижимости о существовании такого документа.

Это не обязательно к исполнению, однако является наиболее разумным действием.

Интересы арендатора не пострадают, поскольку их договоренности с организатором управления остаются в силе, а доверительный управляющий проводит сделки с недвижимостью от своего имени. Это необходимо, чтобы все вопросы, связанные с арендой, арендатор согласовывал с доверительным управляющим. При подписании соглашения аренды больше, чем на год, необходима регистрация (ст. 651 гражданского кодекса).

Все действия с переданным в управление помещением доверительный управляющий производит от своего имени, и указывает, что он выступает в качестве управляющего (с пометкой «ДУ»). При правовых действиях управляющего без оформления документов, арендатора необходимо проинформировать, что действия производятся ДУ.

Гражданский кодекс предусматривает, что доверительный управляющий, кроме получения от собственника недвижимости вознаграждения за свои услуги, имеет право на компенсацию растрат, связанных с управлением вверенной ему недвижимости.

Когда договор прекращает свое действие

Особенность данного договора в том, что прекратить его действие автоматически не получится, но и повторная регистрация договора доверительного управления не нужна. Закончить действие документа можно по истечении срока его работы, но только если кто-то из сторон обратиться с соответствующим заявлением, где будет требовать освободить себя от определенных обязательств.

Но помимо названной особенности договора можно выделить следующие обстоятельства, которые прекращают действие договоренности:

  • Если выгодоприобретатель отказывается от получения прибыли, поступающей ему согласно договору;
  • В случае смерти выгодоприобретателя, если в документе не были предусмотрены такие обстоятельства и не указан наследник, к которому переходят все привилегии покойного;
  • Если возникают обстоятельства, мешающие сторонам соблюдать свои обязанности, или кто-то из сторон желает прекратить сотрудничество;
  • Если собственник решает прекратить сотрудничество с управляющим. Но в данном случае он выплачивает управляющему компенсацию, оговоренную в соглашении;
  • Если учредитель управления обанкротился;
  • Если учредителя признали полностью или частично недееспособным.

Когда произошла подобная ситуация сторонам приходится на скорую руку решать, что делать дальше, чтобы не усугубить все. Намного проще расторгнуть договор, а когда дела наладятся, заключить его заново, конечно, если в этом возникнет необходимость. Если же нет, то пострадавшая сторона получает компенсацию, предусмотренную договором, и занимается поиском новой работы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector