Что делать, если площадь балкона учтена в ДДУ без понижающего коэффициента?

Как учитывается площадь балкона при расчете общей площади

Цена договора долевого участия является одним из существенных условий договора. Для изменения цены договора участия в долевом строительстве необходимо соблюдение двух условий, предусмотренных частью 2 статьи 5 Федерального закона 3 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…»

Читателем сайта был задан вопрос, на основании чего застройщик может изменить цену договора. Мы проанализировали сложившуюся судебную практику и сгруппировали решения судов в зависимости от обстоятельств рассматриваемых дел.

Отметим, что согласно части 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с ч.4 ст.

5 указанного Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.5 ст.

5 указанного Закона в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12-ти месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.6 ст. 5 указанного Закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

1. Определение Верховного Суда РФ от 10.06.2014 N 41-КГ14-3.

Обстоятельства: Истец ссылается на то, что по указанным договорам объекты долевого строительства оплачены с нарушением согласованных сторонами сроков, что является основанием для увеличения цены договоров путем заключения к ним дополнительных соглашений, истцы уклонились от заключения таких соглашений.

Раскрыть »

В пункте 3.5 договора предусмотрено, что в случае нарушения дольщиком установленных положениями этого договора срока и порядка оплаты, застройщик производит увеличение невнесенной денежной суммы, с учетом стоимости, сложившейся на момент окончательного расчета с застройщиком, путем заключения дополнительного соглашения к данному договору.

Раскрыть »

1.      Как установлено судом, условия изменения цены в заключенных с ответчиками по встречному иску договорах участия в долевом строительстве определены путем заключения дополнительных соглашений к этим договорам.

2.      При этом заключение дополнительного соглашения, подчиняясь общим правилам о заключении договоров, требует согласования воли сторон и не может быть подменено какими-либо иными юридическими фактами. Согласно п. 2 ст.

1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Как предусмотрено ст.

421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4). В силу ст.

Между тем, застройщик не направлял в адрес дольщиков каких-либо проектов дополнительных соглашений об увеличении цены по заключенным с ними договорам, либо писем о целесообразности заключения таких соглашений и проведении переговоров по этому поводу, что не отрицалось застройщиком.

3.      Кроме того, п. 3.2 договора N 74 установлено, что стоимость объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит при 100% оплате (аналогичное условие содержится в п. 3.

Предлагаем ознакомиться  Учет амортизации нематериальных активов

3 договора N 76), при этом с момента просрочки оплаты ответчиками по встречному иску объектов долевого строительства до момента полной оплаты цены по договорам ни одна из сторон этих договоров не обращалась к другой стороне с целью заключения дополнительного соглашения об увеличении цены.

Требование: Застройщик обратился в суд с иском к дольщику о внесении изменений в договор.

Что делать, если площадь балкона учтена в ДДУ без понижающего коэффициента?

Раскрыть »

В обоснование заявленных требований указав, что между ними было подписано соглашение о бронировании квартиры в соответствии с которым компания забронировала для ответчика указанную квартиру в данном доме, при условии заключения дольщиком договора долевого участия в срок до ДД.ММ.ГГГГ и полной оплаты квартиры в установленный договором срок.

ДДУ был подписан, при этом условиями договора было определено, что цена квартиры не меняется при условии, что полная стоимость будет оплачена до ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылаясь на то, что дольщик уклоняется от подписания дополнительного соглашения, просил внести изменения в договор, заключенный между ними, и читать следующие пункты в новой редакции:

  • — пункт 2.1 договора: «Цена договора рублей.»;
  • — пункт 2.2 договора: «Цена договора подлежит оплате путем перечисления денежных средств на расчетный счет «Застройщика» в следующем порядке:
  • — рублей в срок до «25» июня 2013 года,
  • — рублей в срок до «01» октября 2013 года».

Дополнить договор пунктом 4.

5 следующего содержания: «В соответствии с настоящим пунктом, «Дольщик» подтверждает свое согласие «Застройщику», на заключение сделки по уступке прав и обязанностей «Застройщика» по настоящему договору третьему лицу, с переходом к третьему лицу обязательств перед «Дольщиком» по передаче в собственность «Дольщику» Квартиры согласно описания, представленного в п. 1.3.

, сдаче в эксплуатацию Объекта, частью которого является указанная квартира. Таким образом, подписанием настоящего пункта «Дольщик» в порядке ст. 391 ГК РФ выражает согласие на перевод «Застройщиком» долга по настоящему договору на третье лицо, которое будет обязано исполнить перед «Дольщиком» обязательства по настоящему договору».

Обстоятельства: В рамках заявленных исковых требований застройщик просит внести изменения в договор, что в свою очередь противоречит ФЗ от 30.12.2004 года N 214-ФЗ » и условиям самого договора.

Что делать, если площадь балкона учтена в ДДУ без понижающего коэффициента?

Раскрыть »

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, п. 2.3 договора об участии в долевом строительстве устанавливает, что цена договора является фиксированной и в соответствии с п. 2.1 составляет рублей. В случае нарушения установленных сроков оплаты, стороны пересматривают цену договора и порядок оплаты, о чем составляют дополнительное соглашение к договору.

В то же время включение в договор вышеуказанного п. 2.3 не свидетельствует о праве сторон договора на изменение цены договора без соблюдения порядка его изменения, установленного частью 2 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ.

Действительно, законом установлено специальное правило изменения цены договора участия в долевом строительстве.

Согласно этому правилу такое изменение допускается только при наличии в договоре участия в долевом строительстве этой возможности, а также при наличии в договоре указания на случаи и условия изменения его цены.

Более того, как следует из уведомления, направленного застройщиком в адрес дольщика, в нем Застройщик уведомляет ответчика о том, что в соответствии с п. 4 ст. 5 ФЗ N 214 у него возникло право на односторонний отказ от исполнения договора и в случае отказа от подписания дополнительного соглашения он воспользуется правом на расторжение договора.

Решение: В удовлетворении исковых требований о внесении изменений в договор долевого участия в строительстве отказано, поскольку внесение изменений противоречит принципам свободы договора.

Метры в бетоне, но не в собственности

Покупаем с балконом, а продаем без: метаморфозы регистрации права собственности квартир в новостройках.Такие разные квадратные метры В приемных юридических контор всей страны раздаются жалобы.

Предлагаем ознакомиться  Если на стоянке негде поставить автомобиль выручит заключение договора аренды парковочного места

Вот только один из примеров: «После прохождения Главгосэкспертизы нами получено заключение и разрешение на строительство жилого дома площадью 5300 кв. м, после сдачи дома собственники получили регистрационные свидетельства с общей площадью 4400 кв. м, т. к. не учтены в свидетельствах «летние» помещения.

У нас начались судебные дела по возврату денежных средств. Прошу пояснить, как нам выйти из этой ситуации, ведь мы все делали, не нарушая закона, по нормам.

Почему разница в СНиПе и Жилищном кодексе в подсчете площадей?» Дело в том, что балкон и лоджия, согласно строительным нормативам, необязательны, кроме тех случаев, когда они устанавливаются в целях пожарной безопасности.

В настоящее время в возводимых домах терраса, балкон и лоджия выступают площадками дополнительной комфортности, поэтому и площадь их велика. При проектировании применяются СНиПы, в которых площади летних помещений входят в общую площадь квартир с коэффициентами 0.3 – балконы, 05 – лоджии и 1 – веранды.

Когда дом целиком построен, заказчик обязан определить его точные площади, прежде чем сдавать дом Госкомиссии. Согласно закону, для определения реальных площадей могут привлекаться либо ФГУП РТИ, либо же региональное БТИ.

Чаще всего застройщик останавливается на БТИ, расчеты которого впоследствии предоставляются в виде табличных данных, где четко указаны общие, неотапливаемые и жилые помещения всего дома. После этого БТИ приступает к выдаче детальных справок по каждой квартире, учитывая при этом понижающий коэффициент для лоджий и балконов.

Как оказалось, условиями договора генерального подряда определено, что каждый квадратный метр застройщиком оплачивается подрядчику по одинаковой цене, и разницы никакой не играет, речь идет о лестницах, коридоре, балконе или жилом помещении. Вполне очевидно, что девелоперы заинтересованы в продаже балконов по полной стоимости.

Так что строители порой не вносят в договор разъяснения про коэффициенты. А потом спокойно требуют оплатить все фактические метры. По словам бывалых адвокатов, чаще всего покупатели при получении квартиры подписывают не глядя все бумаги, поскольку хотят скорее получить квартиру. После того как они понимают, что была переплата, зачастую обращаются к юристам. Цель их обращения – узнать, возможно ли вернуть переплаченные средства.

Куда смотрит правительство?

Ценообразование при заключении договора на покупку жилья в строящихся домах может быть разным, а все потому, что на законодательном уровне эти вопросы не регулируются. Именно по этой причине часть застройщиков рассчитывают лоджии/балконы по понижающим коэффициентам, часть – нет. И вообще, нет ли лишней путаницы в определениях площади жилой, общей, нежилой, неотапливаемой и т. д.?

Мультимедиацентр «Строительство. Недвижимость. Rent{amp}amp;Sale» получил разъяснение из Управления Росреестра по Самарской области относительно порядка указания сведений о жилой и нежилой площади квартиры: «Согласно пункту 23 раздела III Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.

1998 № 219 (далее – Правила ведения ЕГРП), подраздел I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа (то есть на основании кадастрового паспорта).

Согласно пункту 31 раздела III Правил ведения ЕГРП, в графе «Площадь» указывается общая площадь объекта недвижимого имущества. Вместе с тем отмечаем, что с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) с 1 марта 2005 года, согласно пункту 5 статьи 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения должна состоять из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Форма кадастрового паспорта помещения утверждена Приказом Мин- экономразвития РФ от 28.12.2012 № 831 (Приложение № 2). На основании вышеизложенного при заполнении кадастрового паспорта помещения его общая площадь указывается без учета площадей балконов, лоджий, веранд и террас (Приложение № 2 к данному Приказу и пункт 5 статьи 15 ЖК РФ)… Таким образом, в ЕГРП, а также в свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру вносятся сведения, указанные в документах, представленных на государственную регистрацию права (на основании кадастрового паспорта).

Предлагаем ознакомиться  Как обналичить материнский капитал: можно ли законно, где и как нелегально снять деньги с материнского капитала

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Таким образом, условия договора, в том числе о цене сделки, определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами».

Так есть ли в этом парадокс? «Я бы не назвала это парадоксом, – говорит управляющий жилой недвижимостью АН «Визит» Олеся Карпенко. – Ведь большинство покупателей предпочитает жилье, имеющее балкон или лоджию, это касается и новостроек, и вторичного жилья. К тому же балконы и лоджии имеют определенную стоимость строительства.

В дальнейшем многие покупатели утепляют лоджии и используют их как жилые помещения. Надо отметить, что после получения свидетельства и ремонта цена объекта значительно возрастает, при этом стоимость квартиры без балкона или лоджии будет ниже подобных аналогов, обладающих данными преимуществами. К тому же сроки продажи объекта без балкона длиннее». Однако проблемы периодически возникают. И даже выносятся на суд. В том числе широкой общественности

Балкон – не собственность?

Итак, приобретая квартиру, вы, пусть и с понижающим коэффициентом, платите за нежилые метры. Продавая же потом квартиру, вы четко укажете площадь без этой части. Это еще один интересный момент в отношении балконов: право собственности не оформляется на неотапливаемые помещения, к которым и относят балконы/лоджии.

В свидетельстве о собственности представлены только те помещения, за которые начисляются коммунальные услуги. Подобное закономерно, поскольку ни одному собственнику не удалось бы объяснить то, почему приходится оплачивать отопление неотапливаемой площади. В соответствии с законом в свидетельстве о праве собственности фиксируется общая площадь жилья (сумма всех площадей) без учета лоджий/балконов.

Иными словами, если отталкиваться от закона, балконы, лоджии, террасы собственностью не являются! В договоре же долевого участия, помимо общей площади, указываются также жилая площадь, определяемая путем суммирования площадей всех жилых комнат, и площадь всех помещений с использованием понижающего коэффициента для неотапливаемых.

Поможет правильно составленный договор

Для чего вообще нужны три разных учета площади одной и той же квартиры? Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации. Показатели площади квартиры необходимы для официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

Описание квартиры, которое содержится в договоре о ее купле-продаже, говорит о комфортабельности жилья и дает информацию о том, как складывается его цена. Хотя каждый застройщик по-своему формирует договор долевого участия в строительстве, он должен в нем четко указать цену квадратного метра, а также из чего она складывается, в том числе – включается ли в оплату площадь лоджии (или балкона, или веранды) и на каких условиях.

Желательно, чтобы клиент обратил на это внимание, спросил, что входит в понятие общей площади, сколько метров жилой площади оплачивается, чтобы в дальнейшем, когда озвучат полную стоимость квартиры, знать, за что конкретно он отдает свои деньги. Потому что когда человек получит свидетельство, в нем будет указана общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

Дольщики могут оспорить условия заключенного договора в суде, но успех во многом будет зависеть от формулировок договора и опыта юриста или адвоката. Единая судебная практика по данным видам споров отсутствует.

Резонансным получилось решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 7 февраля 2012 года (тогда суд обязал взыскать с застройщика 214 650 руб. плюс проценты и расходы – всего 228 383 руб. – в пользу покупателя квартиры на улице Ярцевской). Судом было принято решение о том, что застройщик поступил неправильно, потребовав от покупателя полную стоимость за лоджию.

Согласно действующему законодательству, подобные помещения считаются летними и на них распространяются понижающие коэффициенты (0,5 – лоджия, 0,3 – балкон). По решению суда застройщику придется возместить покупателю потраченные средства за лишние квадратные метры, которые были оплачены по полной стоимости. Вместо того чтобы посчитать площадь балкона за 1,5 кв. м с учетом понижающего коэффициента, застройщик рассчитывал по полной.

Народ с удовольствием муссирует решение суда о признании неправомерным истребования с покупателей оплаты лоджий 1:1, а признает понижающие коэффициенты. Аналогичный вопрос решался на суде в Белгороде.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector