Имущество в браке ипотека

Расторжение брачного договора при ипотеке

Процедура производится либо до государственной регистрации, либо в любое время на протяжении действия брака.

В законодательстве нет установленной формы этого документы или четких требований к тому, что именно должно быть включено в его содержание. Стороны могут определять его положения самостоятельно и включать в него любые условия по своему усмотрению. кто будет являться основным плательщиком по кредиту и будущим собственником жилья;

о какой именно недвижимости идет речь (полное описание объекта: адрес, площадь, этаж); порядок погашения ежемесячных платежей, а также долевое участие каждого супруга в этой сумме; доля, которая отойдет мужу и жене в случае развода; возможное изменение имущественных прав на квартиру при появлении в семье детей и т.

То есть при отсутствии брачного договора в случае расторжения брака супругу будет положена половина квартиры. В случае, если в договоре будет прописано иное — квартира будет поделена в соответствии с ним, вне зависимости от вклада каждого из супругов в погашение кредита.

Содержит статью, где указаны данные супруга, который обязывается выплачивать основную часть ипотеки.

В результате он сможет претендовать на получение большей части квартиры.

Расторжение такого документа также допускается при неисполнении одной из сторон взятых на себя обязательств. В таких ситуациях, заемщик должен проинформировать кредитный отдел банка о прекращении действия соглашения между супругами.

Выбор Банка, предлагающего оптимальные условия ипотечного кредитования, а также ознакомление с различными программами по ипотеке. Подготовка документов, необходимых для оформления ипотеки.

Получение предварительного одобрения на получение ипотечного кредита.

Если же пара не хочет полностью регулировать свои финансовые отношения контрактом, она может оформить брачный договор ипотеки при разводе.

Печально, когда пара разводится, но еще хуже, когда у них есть неурегулированные имущественные споры. Указание в положениях брачного договора ипотеки ежемесячных сумм, выплачиваемых банку, включая возможные штрафные санкции, обезопасит супругов.

Для тех, кто не имеет возможности заказать подготовку контракта юристом, не знают, как составить брачный договор на ипотечную квартиру, предлагаются шаблоны.

Происходит разрыв отношений по тем или иным причинам.

Для детей это стресс, а для бывших супругов – большой знак вопроса: «Кто и как будет платить ипотеку за квартиру?», «Как делить ипотечную квартиру?».

Внести ясность в эти вопросы поможет супружеский договор. При вступлении в брак или до этого момента супруги могут установить свои права и обязанности имущественного характера, а также их особенности в случае развода.

Если супруги приобрели в собственность жилье по ипотечному кредиту, а в брачном контракте указали что данное имущество их общее, то его раздел по такому кредиту будет осуществлен на равные доли, как и долги по кредиту. Ипотечный брачный договор должен быть оформлен в письменной форме и обязательно заверен у нотариуса .

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри оформлении ипотеки физическими лицами, состоящими в официальном браке, банки выдвигают ряд определенных требований. Также ипотека на покупку квартиры или дома для супругов предусматривает несколько форм разделения собственности. Приобретенное имущество может принадлежать обоим лицам на равных или оговоренных условиях либо только одному, при соблюдении определенного регламента.

Ключевая особенность такого ипотечного договора – практически безусловное участие в сделке второго супруга. Он или она в обязательном порядке должны быть привлечены в качестве созаемщика. Причем по условиям многих банков, супруг(а) могут не соответствовать общим требованиям, в отличие от иных лиц-созаемщиков (братьев, сестер, друзей).

Имущество в браке ипотека

Исключением можно считать только военную ипотеку, которая не предполагает участие третьих лиц в кредитном договоре.

Так как заемщиками по ипотеке выступают двое, то и комплект документов в банк подается на двоих. Это же касается личного страхования – полис приобретает и регулярно продлевает каждый супруг. Привлечение жены или мужа в качестве поручителя практикуется очень редко и возможно, только если банк предусматривает такой способ покупки недвижимости.

Стоит отметить, что принять решение о порядке оформления кредита и недвижимости следует до подачи бумаг. Впоследствии изменить условия соглашения, поменять статус созаемщика на поручителя будет довольно сложно. Маловероятно, что банк даст согласие.

В целом порядок оформления ипотеки супругами будет стандартен:

  • Подача заявки и анкет от двоих.
  • Выбор недвижимости, заключение ипотечного соглашения.
  • Подписание кредитного договора.
  • Оформление страховки.
  • Выплата.

Оба супруга могут вернуть излишне уплаченный НДФЛ, допускается свободное использование средств материнского капитала для частичного или досрочного погашения.

При этом стоит учесть некоторые нюансы, в части выбора основного заемщика. Несмотря на полное равноправие мужчин и женщин, существует определенная разница, на кого именно брать кредит. Например, банк учтет, что женщина раньше уходит на пенсию, соответственно, срок ее трудовой деятельности может быть короче. То есть и ипотечный договор может иметь более короткий срок.

«По умолчанию» ипотечная недвижимость переходит в общее владение обоих супругов. Даже если один из них не будет производить никаких финансовых вложений, все равно станет собственником. Это основной плюс для созаемщика-супруга и его главное отличие от иных участников сделки. В случае возникновения просрочек банк будет требовать оплаты от супругов «на равных».

Также при составлении брачного контракта супруги могут оформить приобретенный объект в долевую собственность. Документ четко регламентирует разделение имущества.

Если недвижимость была куплена одним из супругов до заключения официального брака, то доля имущества в сумме выплаченных взносов до оформления отношений, разделу не подлежит. Все, что семья вносит после – совместно нажитое имущество, которое будет находиться в совместной собственности. При этом супруг заемщика фактически в договоре не фигурирует, не учитываются его доходы и кредитная история.

Исключение – если будущий супруг(а) принял участие в сделке как созаемщик, после чего отношения были официально зарегистрированы.

Получение ипотеки полностью без участия мужи или жены невозможно по той причине, что она предполагает покупку недвижимости. В соответствии с законом, муж или жена не могут взять недвижимость «для себя», без уведомления. Все, что было приобретено, будет делиться на двоих. Отсутствие правильно оформленного согласия помешает покупке недвижимости и регистрации сделки.

Одобрение составляется при подписании брачного договора – когда супруг(а) по любым причинам не участвуют в ипотечном соглашении как созаемщик. Подается документ один раз при оформлении всех бумаг в банке. В дальнейшем подтверждение не требуется, а отзыв – не предусмотрен.

Общий порядок покупки квартиры в ипотеку супругами – стандартен и предполагает только привлечение мужа(жены) как созаемщик и дополнение пакета документом бумагами о заключении брака. Однако существуют некоторые нюансы, о них следует знать заранее:

  1. Оба супруга могут вернуть налоговый вычет, если являются его плательщиком и не использовали это право ранее. При этом возврат налогов от расходов на покупку (по основному долгу) предоставляется только раз независимо от стоимости. Учитывая этот факт нужно правильно разделить собственность, чтобы каждый смог получить выплату в полном объеме.
  2. Если кредитная история одного из супругов серьезно испорчена – ее нужно «исправить». Для этого банки разрабатывают специальные программы, также рекомендуется оформить несколько небольших кредитов и выплатить их в срок. Но при наличии очень грубых нарушений, стоит рассмотреть вариант составления брачного контракта и оформления ипотеки на одного. Так больше шансов получить одобрение в сумме, которая необходима.
  3. Необходимо правильно использовать материнский капитал. Оплата субсидией задолженности по ипотеке и рефинансирование имеет целый ряд нюансов.

Об особенностях составления брачного договора можно узнать из этой статьи. Также стоит отметить тот факт, ипотека при разводе имеет массу сложностей. О многих специфических нюансах лучше знать заранее, чтобы максимально выгодно и безопасно оформить договор долгосрочного кредитования. А также чтобы не остаться без недвижимости при разводе по причине необдуманного решения.

Имущество в браке ипотека

Как делится ипотека при разводе? А если квартира по ипотеке ещё до начала брака, каким образом делить при разводе? По причине высокой стоимости квартиры непосредственная покупка нового, более качественного жилья является недоступной из-за того, что для этого необходимо накопить средства. В современном мире наиболее распространённым способом приобретения нового жилья является ипотека.

Подробнее

Ипотека фактически является основным способом улучшения квартирных условий. Суть её состоит в том моменте, что, покупая квартиру и ещё не выплатив всю её сумму, жильцы становятся её хозяевами, а само жильё становится залогом в данном ипотечном кредите. То есть фактически берётся заём на большую сумму без того, чтобы заранее имелся ценный залог для обеспечения возврата указанного кредита.

Сроки возврата денег могут быть в различных случаях разными. Как платить?

  1. Возможна такая ипотека, когда возврат происходит за пять лет.
  2. Существуют и такие варианты, когда ипотеку можно отдавать в течение нескольких десятков, например, тридцати лет.
Предлагаем ознакомиться  Как составить протокол собрания по изменению оквэд

Каждый заёмщик выбирает тот вариант, при котором выплаты после свадьбы делятся наиболее подходящим образом. При относительно небольших сроках возврата кредита процентов будет намного меньше, чем в случае долгосрочной ипотеки. Однако в последнем случае основная сумма будет разбита на большее количество частей, а отдельные выплаты будут меньшего размера.

Супружество и ипотека: тонкости и детали

Как правило, изменение семейного положения стимулирует людей увеличивать занимаемую площадь, или приобретать новую. Приобретение новой площади — это в восьмидесяти процентах случаев — обращение к ипотеке. В последнее время при заключении браков заключаются брачные договоры, регламентирующие раздел имущества после расторжения брака.

Это — единственный документ, который изменяет имущественное положение супругов. Согласно Семейному Кодексу, все имущество, приобретенное после заключения брака, считается совместно нажитым и делится пополам в случае развода. Рассчитать сумму платежей Вам поможет калькулятор ипотеки онлайн, а учесть все тонкости между составлением брачного договора и условиями ипотеки – эта статья.

Имущество в браке ипотека

При оформлении ипотечного кредита нужно учитывать его особенности. Так, например в условиях Сбербанка указано, что супруг(а) автоматически становятся созаемщиком. Вне зависимости от возраста и платежеспособности. Созаемщик, согласно определению — автоматически становится заемщиком, если тот не может в полном объёме выполнить обязательства по срокам и суммам кредита.

К сожалению, в практике встречаются случаи, когда один из супругов при заключении брачного договора отказывается от квартиры, мотивируя это тем. Что ответственность за выплату ипотеки несет полностью другой супруг.

Даже при обращении в суд, обделенный супруг, вероятнее всего, останется ни с чем. Решение о том, кто станет собственником квартиры и кто будет нести фактические затраты по погашению кредита, принимается между супругами самостоятельно. Если в силу тех или иных причин будет принято решение о заключении брачного договора, то об этом факте нужно поставить в известность банк.

Чтобы равномерно распределить и груз ответственности, можно обратиться за помощью к специалистам банка — они могут дать совет по составлению договора или предложить готовый образец. Нотариальное заверение договора — обязательно в любом случае.

Требование банка об обязательном оповещении при изменении условий договора или его расторжении вполне обоснованно. Поскольку квартира, находящаяся в залоге (поскольку применяется ипотечное кредитование) является одновременно предметом совместной собственности, то интерес банка к предмету залога очевиден. Все те обстоятельства, которые изменяют степень риска невозврата заемных средств — напрямую касаются кредитора.

Банк также заинтересован в заключении брачного договора при предоставлении ипотечного кредита. При его отсутствии половина квартиры будет принадлежать второму супругу, а банк получит малоликвидный актив в виде доли недвижимого имущества. Реализовать или представить следующему заемщику половину квартиры — практически нереально.

Кроме того, возможны долгие споры в суде о том, кому из супругов принадлежит большая часть заемного жилья, и в каких долях. Это нарушит сроки выплат, и повысит риск невозврата, что невыгодно кредитору. К тому же в случае потери созаемщика сумма залога упадет, а возможность выплаты кредита оставшимся супругом — снизится.

Ипотека – в высшей степени семейное мероприятие. Элементарный здравый смысл подсказывает, что решиться на многолетнюю финансовую «кабалу» проще, когда рядом есть человек, поклявшийся быть вместе с тобой «в горе и в радости». Статистика риэлторских компаний подтверждает: около 70% ипотечников – люди, состоящие в браке.

Какие варианты дают закон и рыночные реалии для потенциальных ипотечных заемщиков – с этим вопросом разбирался «Соб.ру».

Самый частый вариант – супруги, берущие ипотеку, становятся созаемщиками. По статистике, это происходит в 95% случаев (за 100% здесь принимаются не все ипотечники вообще, а только состоящие в браке). Более того, если вы, будучи в браке, придете в банк или агентство недвижимости и попросите оформить вам ипотеку, вам станут готовить документы именно по этой схеме. Так сказать, «по умолчанию».

«В большинстве случаев супруги автоматически становятся созаемщиками в ипотечной сделке и несут ответственность за погашение кредита в равной степени, – отмечает Татьяна Гусева, директор ипотечного центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» . – При этом оба должны предоставить в банк одинаковый пакет документов».

Помимо «автоматизма», традиций и законов (а равенство, в том числе и имущественное, супругов – краеугольный тезис многих серьезных документов, включая Гражданский кодекс), есть здесь и другие резоны. Например, размер кредита рассчитывается в зависимости от доходов заемщика. Если работают оба супруга, их суммарный доход обязательно окажется больше, чем доход одного из них – стало быть, можно претендовать на более выгодные условия кредитования.

Имущество в браке ипотека

Принципиально важный момент – у созаемщиков будет «все пополам». Они одинаково должны будут подтверждать свои доходы, оформлять страховку, вместе выплачивать кредит. И – после счастливого завершения всей эпопеи – станут полноправными сособственниками квартиры.

…В принципе, не запрещена законом и ситуация, когда люди, официально отношения не оформившие (т.е. тот самый «гражданский брак») могут стать созаемщиками. Однако на практике это почти не встречается – вероятно, потому, что пары, дозревшие до идеи о совместном владении в будущем квартирой, все-таки заключают официальный брачный союз.

Поручительство

Эта схема основывается на статьях 361-367 ГК. Если по сути, то поручитель – это такой человек, который является гарантом выполнения заемщиком своих обязательств. Пока заемщик аккуратно платит, кредитор (банк) вообще никак не контактирует с поручителем. А вот если с выплатами начинаются проблемы, соответствующие службы банка сразу начинают «трясти» его.

Простой, казалось бы, вопрос «а может ли жена стать поручителем по ипотечному кредиту мужа?» вызвал разногласия. Часть наших экспертов посчитали, что ничего страшного тут нет – во всяком случае, никаких запретов на сей счет в законах обнаружить не удалось. Другие, напротив, посчитали, что такое невозможно.

« Если мы разбираем ситуацию, когда в ипотеке участвуют официальные супруги, то понятие «поручитель» утрачивается», – категорична Татьяна Гусева. Истина, вероятно, как всегда посредине: некоторые банки готовы рассмотреть подобную заявку, другие же считают, что здесь налицо что-то непонятное, подозрительное – в общем, лучше сразу отказать, на всякий случай.

…Завершая разговор на эту тему, следует упомянуть ст. 256 ГК – там сказано, что «имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества». Иными словами, квартира, приобретенная мужем (пусть и в ипотеку, и пусть только на себя лично) становится совместной собственностью.

В итоге схема с поручителем оказывается действительно довольно громоздкой, и в реальности заемщиками, состоящими в браке, не используется.

Единоличный кредит

– желание «не смешивать» собственность – чтобы избежать ее дележа при возможном разводе. При том, что такие мысли могут показаться кому-то слишком циничными (как это – «планировать» на будущее развод?!), они приходят на ум все большему числу граждан. Особенно тем, для кого нынешний брак – не первый по счету;

– жена не работает и не имеет официально подтвержденных доходов. С точки зрения банка, анализирующего платежеспособность семьи, такая женщина становится обузой – денег не приносит, а только тратит. Проще вывести ее из процесса рассмотрения заявки на кредит;

– один из супругов имеет плохую кредитную историю. В такой ситуации, отмечает Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», также разумно «отсечь» такого человека от проверки банком.

Несмотря на то, что в данном случае жена вроде как исключается из процесса, некоторое участие от нее все равно потребуется. Она должна будет дать своему супругу нотариально заверенное согласие на приобретение квартиры.

Имущество в браке ипотека

И еще один момент. Даже если мы выполнили все изложенные выше формальности и оформили кредит исключительно на мужа, и квартира приобретается также только на его имя – все равно данная недвижимость будет считаться «совместно нажитой собственностью». В силу упоминавшейся выше ст. 256 ГК РФ. А чтобы недвижимость действительно принадлежала одному из супругов единолично, нужно заключать брачный договор.

Равны, но не совсем…

Выше мы рассматривали ситуации, когда ипотеку берет женатый мужчина. Разумеется, возможен и «зеркальный» вариант: в кредитные отношения с банком вступает женщина, у которой есть муж. Есть ли тут какие-то отличия?

На первый взгляд, никаких – равенство полов закреплено не только в ГК, но даже в Конституции (п.2 ст.19). На практике, однако, вылезают некоторые «нюансики».

Так, при оформлении ипотечного кредита может сказаться тот факт, что женщины уходят на пенсию на пять лет раньше мужчин – так что (при прочих равных) банк будет считать, что работать и зарабатывать они будут меньше по времени. С другой стороны, оформление страховки жизни и здоровья для женщин дешевле – прекрасный пол живет дольше, меньше болеет, и вообще склонен следить за собой тщательнее.

И совсем радикальные отличия обнаруживаются, если имеется брачный контракт, который – после развода – одна из сторон пытается оспорить. На том основании, что документ был «кабальным», что «я не совсем понимала, что подписывала» и т.п. Согласно, судебной статистике, у женщины (особенно если есть дети, которые при разводе остаются, естественно, с ней) тут значительно больше шансов на успех. Впрочем, это уже тема для отдельного разговора…

Подводные камни и риски ипотеки

Имущество в браке ипотека

Ипотечный кредит связан с большими деньгами, а возвращать его приходится долго. Неудивительно, что у такого кредитования есть нюансы, которые не всегда очевидны. К ним смело можно отнести дополнительные расходы при заключении договора, риск утраты заложенной квартиры, запрет банка на сделки с ипотечным имуществом и невозможность досрочно погасить кредит.

Предлагаем ознакомиться  Изменение размера уставного капитала ооо

Рассмотрим подводные камни ипотеки подробнее.

На них не стесняются зарабатывать многие банки. Первоначальный взнос и госпошлина за регистрацию ипотеки далеко не все расходы, которые предстоят заемщику.

Комиссия банка

Особенно «жадные» кредитные учреждения стараются взять с клиента деньги за любую, даже мизерную услугу. Заемщик должен быть готов к таким платежам:

  • за рассмотрение заявки;
  • за выдачу кредита;
  • за обмен валюты;
  • за перевод денег со счета на счет;
  • за выпуск банковской карты.

Эксперты советуют, прежде чем подать заявку на кредит, выяснить у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению.

Страхование

Страхование имущества, купленного в ипотеку и переданного в залог банку, является разумным и оправданным. Но многие кредитные организации выдвигают дополнительные условия и настаивают на других видах страховки:

  • жизни и здоровья заемщика;
  • права собственности на недвижимость;
  • риска нарушения условий кредитного договора.

Имущество в браке ипотека

Примечательно, что выгодоприобретателем такого страхования является банк, а расходы в размере от 0,5% до 1,5% суммы кредита вынужден оплачивать клиент.

Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Делать это нужно настойчиво. Например, в Сбербанке за это клиенту просто увеличат на 1% ставку по ипотеке.

В кредитном договоре следует различать разумные ограничения, защищающие интересы кредитора, и «хитрые» пункты, которые ставят заемщика в заранее невыгодное, зависимое положение от банка. К первым относится запрет продавать, сдавать в аренду, перепланировать квартиру без согласия кредитного учреждения. Это разумно.

Но в договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно, или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителя».

Валютные риски

Заметные колебания курса валют, обесценивание рубля, снижение цен на жилье – это реальность, с которой может столкнуться любой ипотечный заемщик. Ведь такие кредиты берутся на десятилетия. А для клиента банка это означает следующее:

  • увеличение суммы ежемесячных выплат;
  • многократное превышение величины кредита над рыночной ценой ипотечной квартиры.

Чтобы свести валютные риски к минимуму, следует брать кредиты на покупку недвижимости только в рублях. Не стоит поддаваться на уговоры менеджеров банков и оформлять ипотеку по «плавающей ставке». Даже если процент по кредиту покажется очень привлекательным, стоит учесть, что при малейшем изменении на валютном рынке банк ставку просто увеличит. В результате она может стать для клиента неподъемной.

Ипотечная недвижимость может быть уничтожена вследствие стихийного бедствия или пожара. Известны случаи, когда третьи лица оспаривали сам договор купли-продажи ипотечной квартиры.

Утрата имущества

Для заемщика гибель или существенное повреждение предмета залога несет крайне неприятные последствия. Он не только лишился имущества, но еще и должен предоставить банку другое обеспечение кредита, взамен утраченного.

Лучше все это сделать письменно.

Нужно иметь в виду, что если финансовое учреждение не устроит новый залог, то оно вправе потребовать досрочного погашения кредитных обязательств.

Иски третьих лиц

Иногда залоговая квартира становится предметом судебного разбирательства по иску третьих лиц, которые заявляют на нее свои права. Все риски при этом опять ложатся на заемщика. Ведь банк в любом случае не утратит права на залог, даже если квартиру вернут предыдущему владельцу. В российском законодательстве залог следует за вещью, поэтому обременение на квартиру сохранится. А в самом невыгодном положении остается заемщик, который уже оплатил часть стоимости квартиры и проценты по кредиту.

Эксперты рекомендуют работникам бюджетной сферы при оформлении ипотеки рассчитывать на собственные финансы. Часто бюрократические проволочки не позволяют получить деньги от государства вовремя. А это влечет за собой для заемщика штрафные санкции. Лучше внести за квартиру свои деньги, а когда дадут субсидию, досрочно погасить кредит.

Есть подводные камни и у военной ипотеки. Льготы действуют до тех пор, пока офицер служит в рядах Вооруженных сил. Если же он уволится раньше срока, то оставшийся кредит будет выплачивать из своего кармана.

Подводные камни нужно учитывать и при ипотеке в Сбербанке. Его менеджеры обычно предлагают необязательные услуги: дополнительное страхование жизни и здоровья заемщика.

Перед оформлением ипотечного кредита в силу наличия повышенных рисков и длительного срока сотрудничества с кредитором каждому заемщику следует максимально подробно изучить предлагаемые условия, а лучше все учесть и посчитать. Сегодня разберем подробнее существующие подводные камни ипотеки и как на них не попасть.

Разные этапы заключения ипотечной сделки имеют свои подводные камни. К тому же существуют нюансы в законодательстве, в выбранном продукте конкретного банка и личные страхи и ограничения заемщика.

Рассмотрим подробнее имеющиеся подводные камни в российском законодательстве.

Имущество в браке ипотека

Ключевым нормативным актом, регулирующим отношения сторон ипотечного кредитования, является 102-ФЗ «Об ипотеке». Данный закон определяет, что приобретаемое жилье после оформления сделки перейдет в залог кредитору и станет обеспечением по полученному кредиту.

Простыми словами, это означает, что до окончания срока действия кредитного договора, недвижимость по сути принадлежит банку и распоряжаться ей заемщик имеет право только с его разрешения. То есть любые операции по продаже, обмену, дарению, перепланировке или иным улучшениям/изменениям заложенного имущества нужно согласовывать с кредитором.

Подписывая договор, заемщик автоматически дает добровольное согласие на все эти ограничения, которые будут сняты только после полного погашения задолженности и снятия обременения в Росреестре.

В ГК РФ и 102-ФЗ прописаны обстоятельства, при которых заемщик может потерять свое жилье. Основанием может послужить неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств клиентом. То есть при допущении постоянных просрочек или вовсе в случае отказа обслуживать кредит банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Как правило, перед обращением в суд банком проводится досудебная работа, подразумевающая предоставление заемщику кредитных каникул, предоставление мер господдержки и списание части задолженности, варианты рефинансирования и реструктуризации кредита. Если все эти инструменты не помогли, то банк обращается в судебные органы.

Если суд удовлетворит требования кредитора в этом вопросе, то заемщик будет принудительно выселен из квартиры. Жилье затем выставляется на торги, и после продажи за счет вырученных средств банк компенсирует свои убытки.

Валютные риски

Имущество в браке ипотека

Ипотечные займы в результате кризиса 2014 года, когда произошло резкое падение курса рубля, потеряли сегодня свою актуальность. Большинство российских банков отказались от валютной ипотеки по вполне понятным причинам.

Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.

Даже если имеются варианты оформления ипотеки по минимальным процентным ставкам в долларах или евро, следует сделать выбор в пользу рублевого кредита с меньшими рисками.

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Ипотека для супругов: оформление договора и разделение собственности

Подробнее

Разводиться при наличии ипотеки — дело непростое.

Предстоит задать себе для прояснения ситуации несколько основополагающих вопросов:

  1. Брак разводящихся был гражданским или он зарегистрирован?
  2. В начале супружества, при вступлении, как оформляли документы? А супруги подписывали соглашение при этом?
  3. Когда подписывался ипотечный заёмный документ, прежде вступления в отношения или впоследствии?

Ответив на указанные вопросы, их можно взять за основу, рассматривая раздел ипотеки при разводе. Если она была заключена в браке, пора начать искать советы юриста, с чего бывший муж, бывшая жена получат несомненную пользу.

А если речь шла именно о гражданском браке, без его регистрации и без заключения брачного контракта, то решение об ипотеке становится предельно простым. Разрыв такого брака вообще никаким способом не затрагивает имущество или долги, какие приобретают разводящиеся с получением ипотечного займа. Говоря другими словами, ипотека после развода будет на том, на кого она была оформлена. Платежи по займу будут на том, на ком и ранее.

Предлагаем ознакомиться  Досрочное погашение ипотеки в Сбербанке — пошаговая инструкция выгодного погашения ипотечного кредита

Надо заметить, что в рассматриваемой ситуации в некоторых обстоятельствах в принципе возможно обращение в суд, но без достаточных оснований для этого суд не станет вмешиваться в существующую ситуацию, когда супруги разводятся. В принципе, в браке такого рода обстоятельствами могут быть разного рода платёжные документы и чеки, которые подтверждали бы участие в погашении займа обоих супругов. В расчёт могло бы быть взято не только погашение займа, но и участие обеих сторон в дорогостоящем ремонте или покупке бытовых приборов для семьи.

Как выглядит развод с ипотекой в одном из простых вариантов? Предположим, кто-то из супругов принял на себя ипотеку ещё до своего вступления в семейные отношения. И вот развод. Поменяется ли что-либо для него? Семейное законодательство рассматривает имущество, полученное до брака, по-прежнему принадлежащим этому же человеку.

Рассматривая вложения в ипотеку до брака, то такой вопрос не будет очевиден. Для решения о том, чтобы распределить собственность при разводе, придётся подавать иск в суд. Теперь решение проблемы будет определяться профессионализмом адвоката, который занимается этим делом.

Ещё один возможный вариант может иметь место тогда, когда ипотека платится не за уже существующую квартиру, а за квартиру, которая строится.

Имущество в браке ипотека

Она станет собственностью в момент её сдачи, которая может произойти в различные моменты времени:

  • при существовании брака;
  • после развода.

При первом варианте другой супруг имеет основания претендовать на часть квартиры, поскольку фактически она была получена при наличии брачных отношений. При возникшей ситуации, поскольку выплаты производились во время брака, квартиру можно считать приобретённой за счёт обоих супругов. При этом также другой супруг имеет право рассчитывать на часть квартиры.

Важно отметить, что когда говорится о том, что оба супруга платили за ипотеку, это не значит, что на платёжных документах должно стоять имя второго супруга. Даже в том случае, если второй супруг вообще не работал, оплата ипотеки согласно Семейному кодексу осуществлялась обоими супругами. Если после женитьбы мужу удавалось полностью содержать жену, это не значит, что она вообще не помогала погашать заём.

Созаёмщики

Статистические исследования говорят о том, что ипотечные займы в 70% случаев берутся не одним из супругов, а обеими, это бывшие супруги-созаёмщики. В этом случае вопрос раздела имущества является не таким уж простым. В этой ситуации предпочтительный вариант — попытаться договориться о разделе мирным путём, без обращения в суд.

Если один из предложенных вариантов устроит бывших супругов, то можно без проблем разделить ипотеку между ними. К сожалению, это не всегда является возможным. Иногда просто не хватает доброй воли, а иногда не имеется возможности договориться на длительный срок. Иногда муж или жена думает, вот разведусь и оставлю жильё себе. На самом деле, когда супруги разведены, может встретиться немало сложных ситуаций при разделе имущества.

В том случае, если выбран первый вариант, есть возможность разделить квартиру в ипотеке, провести переговоры с банком и в результате заключить два отдельных договора по выплате ипотеки. После развода при этом каждый супруг будет погашать собственные финансовые обязательства и отдельно нести ответственность в случае их нарушения.

Если выбран третий из предложенных вариантов, нужно будет организовать продажу квартиры. Это можно сделать только в том случае, если банк даст для этого своё разрешение. Это основано на том, что квартира является залогом при выплате ипотечного кредита. Если банк даст согласие и удастся осуществить такую продажу, супруги смогут поделить вырученные средства поровну.

Несмотря на определённую привлекательность предложенного решения, осуществить такой план очень сложно. Продать квартиру, которая имеет обременение ипотекой необычайно сложно. И это имеет свои последствия, которые выражаются в том, что при продаже из-за этого придётся снизить цену и, возможно, довольно существенно. Имеет смысл подумать о том, как отказаться от такой продажи.

Как быть, если супруг и платить не хочет, и от доли отказываться не хочет? Тут возможно одно из двух: или платёжеспособный супруг выплачивает всё до полного погашения ипотеки, или банк просто сам осуществляет продажу ипотечной квартиры, но по сниженной цене.

Имущество в браке ипотека

Когда возможны такого рода ситуации:

  1. Иногда супруг больше не живёт в квартире и, думая об ипотеке после развода, не считает, что теперь он должен её оплачивать.
  2. Отказывается вносить деньги, рассчитывая на то, чтобы банк-кредитор реализовал квартиру как ипотечный залог и получи за её продажу деньги. Важно отметить, что в такого типа случаях банк компенсирует только невыплаченную долю займа и свои расходы на проведение продажи.
  3. Самая простая причина может быть в том, что у другого супруга просто нет денег. Теперь остаётся вопрос о том, как поделить квартиру в разводе.

Допустим симметричный вариант. Второй супруг может досрочно полностью погасить собственную долю задолженности. В том случае, когда переоформляться ипотека не будет, участвовать в разделе квартиры он будет иметь возможность только после полной оплаты ипотечного кредита. Так квартира при разводе может быть разделена супругами.

Если супруг добровольно откажется от своей части в квартире и одновременно полностью прекратит платить ипотеку, это может стать вполне разумным решением рассматриваемой проблемы. Тогда раздел квартиры перестанет быть проблемой.

Ещё одним вариантом может быть сдача ипотечной квартиры в аренду. Как при разводе делится доход от аренды? При этом вырученные деньги могут быть использованы для погашения ипотечного кредита. Однако делать это можно только в том случае, если получено разрешение банка. Пока квартира является залогом в ипотечном кредите, на любые операции с ней нужно получать разрешения.

Важно понимать, что любой вариант переоформления кредитного договора бесплатным не будет. За его проведение при условии согласия банка придётся дополнительно заплатить комиссию в размере от половины до одного процента части долга, которая осталась невыплаченной.

Что именно делать в ситуациях, в которых ипотеку при разводе миром поделить не получится? Всегда остаётся такое средство урегулировать развод, как обращение в суд.

Ипотека при разводе супругов с детьми представляет собой более сложный случай. Хотя иногда его решение представляют как разделение квартиры в ипотеке поровну между бывшими супругами, судебная практика такова, что пропорции могут быть различными.

Это зависит от многих моментов:

  • наличие несовершеннолетних детей;
  • время, когда была квартира взята в ипотеку;
  • кто из супругов и насколько платил за кредит;
  • присутствовали ли операции с материнским капиталом;
  • иного рода обстоятельства.

При разводе квартира обычно делится с учётом всех относящихся к делу обстоятельств. Если собственник квартиры один из супругов, квартира куплена ранее вступления в супружество, то результат рассмотрения наверняка окажется в его пользу. В случае развода недвижимость остаётся в его собственности. В том варианте, когда была взята ипотека до брака, в случае развода ситуация выглядит относительно простой.

Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке. То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом. Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

  1. Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении 50/50. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
  2. Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
  3. По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
  4. Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector